Explicaciones Constructivas

Noé Peralta Delgado

 

Ciudad Constitución, Baja California Sur (BCS). El día 11 de diciembre, en sesión maratónica del Congreso de Baja California Sur, se aprobó el incremento del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), el cual estaba en 2% sobre el valor de venta y subió a 3%. Pero ¿qué es el ISABI, en qué afecta este incremento y es justo este incremento?

Empezando por la explicación de este impuesto, tenemos que dentro de mucho de los impuestos que se cobran, una buena parte corresponde a los ayuntamientos atribuírselos; dentro de las leyes fiscales y normas federales, los municipios deben de tener ingresos propios de los impuestos que se generen dentro de su jurisdicción, y que a su vez se deben aplican para mejoras de la infraestructura y servicios urbanos de cada municipio.

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La Federación manda recursos económicos a los municipios mediante reglas muy complejas, pero también permite a cada ayuntamiento que recaude por su cuenta y cubrir sus necesidades económicas. Uno de estos ingresos es el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, que se conoce con el acrónimo de ISABI.

El ISABI es un impuesto que se cobra cuando hay una compra-venta de un bien inmueble y las notarías se encargan de retenerlo, y corresponde, obligatoriamente, al comprador pagarlo. La Ley de Hacienda de cada municipio (hasta el 31 de diciembre del 2025), en el caso de Baja California Sur, dice que el comprador deberá de pagar el equivalente al 2% sobre el valor del bien inmueble; existen diferentes valores al momento del traslado de dominio (valor catastral, valor pericial y valor comercial), y se toma el valor más alto.

Existen tablas donde las viviendas de interés social tienen beneficios de no pagar este impuesto, y en el caso del municipio de Comondú, por ejemplo, si la vivienda no sobre pasa los 5625 valores de UMAs (Unidad de Medida y Actualización), se exenta, siempre y cuando presente una constancia de no tener propiedad. Para los demás casos de viviendas se descuenta el valor de 5 UMA multiplicado por 365, y el nuevo monto se le aplica el 2%.

En el caso de predio baldíos ó lotes agrícolas, se aplica directamente el 2% sobre el valor del costo del bien inmueble. Para este caso por ejemplo, si se va a comprar un terreno que tiene un costo de un millón de pesos, el comprador deberá ingresar al municipio la cantidad de 20,000 pesos por dicha operación; aparte de los gastos de notaría, avalúos y certificados.

En todos los municipios de todos los Estados de la República Mexicana este impuesto se cobra, y revisando en páginas de Internet, se tiene que la mayoría de los municipios cobran el 2%, las legislaciones son de aplicación estatal, y también hay donde hay municipios que se salen de esta regla, por ejemplo el Estado de Yucatán cobra el 2%, pero en Mérida se cobra el 2.5% y el municipio vecino de progreso hasta el 4%.

Los Estados donde el ISABI es más elevado, son Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León y Baja California, donde se cobra en general el 2% y algunos municipios cobran más (con excepción de Nuevo león que cobra el 3% a todos los municipios), por ejemplo, en municipios como Mexicali llega a subir hasta el 5%, si el valor del bien inmueble es elevado.

Con la entrada en vigor a partir del 1 de enero del 2026, del aumento al 3% del ISABI, en todo el Estado de Baja California Sur, presentada por el Ejecutivo al Congreso y aprobado por mayoría del partido afín, el Estado entra junto con Nuevo León, como uno de los Estados con más alto cobro a nivel general, o sea que aplica a todos los municipios por igual.

El incremento de este impuesto bien afectar directamente a los compradores de algún bien inmueble, ya que en el ejemplo que pusimos del predio con costo de un millón de pesos, pasaría de pagar 20 mil pesos a 30 mil pesos. La carga tributaria para las personas que quieran comprar un terreno se eleva un 50%, mientras que en el caso de las compras de viviendas, aunque aplique un beneficio que ya explicamos, tenemos que el descuento en UMAs, este último incrementa muy poco comparado con el salario mínimo, razón por la cual los costos de las viviendas aumentan exponencialmente, mientras que el beneficio del descuento en UMAs va a paso de tortuga.

En un Estado donde el costo de los bienes inmuebles está tomando valores muy altos, este impuesto viene afectando de manera significativa a los compradores que juntan apenas el recurso económico para pagar el predio, y que al llegar a las notarías a firmar escrituras se encuentran con la novedad que tiene que pagar este pesado impuesto, y muy ajeno al claro del bien inmueble que adquirieron.

Los diputados de oposición y el sector empresarial de Baja California Sur se opusieron tajantemente a este incremento del ISABI, mientras que el gobierno estatal que propuso este incremento, recalcó que lo recaudado en este incremento se destinará a acciones que preserven el desarrollo sustentable, se restaure el equilibrio ecológico y la protección ambiental.

Esta medida —se dice—, no afecta a personas de escasos recursos y que no pueden comprar bienes inmueble, pero supone que, al comprar un predio, es porque la persona tiene dinero suficiente para abonar al gobierno, ese recurso ‘que tanto le hace falta’ al mismo gobierno.

FUENTES:

Congreso aprueba aumento de impuestos y nuevos cobros

https://planoinformativo.com/981181/los-4-estados-con-el-menor-impuesto-sobre-adquisicion-de-inmuebles/

 

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