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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). En Baja California Sur y en toda la República Mexicana, el realizar una escritura de compraventa de un bien inmueble, se vuelve a veces muy traumático para las personas que con razón, no compran seguido una propiedad, a veces se preguntan porqué las notarías piden tantos y tantos documentos con su respectivo costo, y por cuestiones económicas el comprador opta por no realizar la escritura pública respectiva.

Los documentos básicos que se piden sobre el bien inmueble objeto de la compraventa son la carta de no adeudo de agua y drenaje, carta de no adeudo de predial y certificado de libertad de gravamen. El decir cual de los tres es más relevante, entraríamos en ver cual dependencia gubernamental es más importante, por ejemplo, el Sistema de Agua Potable y Alcantarillado expide la constancia de no adeudo de agua, o en su defecto, un documento que conste que no tiene el servicio en el predio, el Catastro emite la carta de no adeudo predial y en el Registro Público de la Propiedad se tramita el certificado de libertad de gravamen.

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Las dos primeras dependencias pertenecen al municipio y la tercera al Gobierno Estatal donde se encuentra el bien inmueble que se pretende escriturar. La importancia del certificado de libre gravamen —que pesa más que los otros dos documentos—, es que las cartas de no adeudo de agua y predial en caso de tener inconsistencias se arreglan de manera, relativamente, fácil ante la autoridad y con pagos se soluciona en gran medida, pero si el bien inmueble tiene algún gravamen anotado en los libros de Registro Público de la Propiedad, aparte de pagos se necesita una gran gestoría y tiempo de espera.

El certificado de libertad de gravamen, es un documento que pide el notario público al momento de realizar la escritura de compra-venta y donde se indica que el bien inmueble no tiene anotación en el Registro Público de la Propiedad, esto es, que ninguna institución financiera, dependencia gubernamental, juez federal u otro ente tenga la propiedad embargada por alguna situación que el propietario haya tenido.

Es común que el propietario pueda tener algún préstamo con alguna institución financiera y que a su vez puso en garantía un bien inmueble, pero con el paso del tiempo no pudo cumplir con los pagos contraídos, entonces es cuando la institución financiera acude al Registro Público de la Propiedad a realizar la anotación correspondiente de embargo precautorio del bien, mientras no se cubra por parte del deudor la cantidad pactada. También, es común que con el tiempo el deudor cubrió —con sacrificios—, los montos hacia el prestamista y piensa que por ¨inercia¨ el bien inmueble deja de estar señalado y es cuando inicia la molestia del propietario.

Hay que entender que al momento de solicitar un préstamo, las instituciones financieras nos hacen firmar un documento de aprobación en caso de incumplimiento donde nosotros mismos autorizamos que nos graven el bien, por lo que el procedimiento de anotar por parte de la institución prestamista es completamente, legal. Existen otros casos no menos comunes de problemas judiciales donde un juez manda hacer la anotación de gravamen a algún bien inmueble.

En ambos casos, nosotros estamos obligados a realizar una amplia gestoría ante el Registro Público de la Propiedad para demostrar que ya cumplimos con nuestra obligación llevando la documentación correspondiente y pagando una cuota es como se quita el gravamen. En el caso de las anotaciones de gravámenes que se realizan en el Registro Público de la Propiedad y debido a la poca vinculación con el Catastro, esta última dependencia no se entera si alguna propiedad tiene gravamen, por lo que muchas personas que van a preguntar por algún terreno no se enteran de esta situación, sino hasta que en la notaría le solicitan el certificado.

Otro aspecto muy importante, es que para que un bien inmueble pueda tener un certificado de libertad de gravamen, por obvias razones debe estar debidamente inscrito, y muchos propietarios no van a inscribirlo, como la reglamentación no los obliga y no les genera multa al no ir, pues acuden cuando ya piensan vender y este trámite se lleva más tiempo, al contrario que Catastro que sí genera una multa al no acudir a registrar la propiedad a tiempo.

Sin duda, para un comprador la mayor felicidad es pagar —a veces con grandes sacrificios alguna propiedad—, y que al hacerlo quiere acudir a alguna notaría pública a realizar los trámites de escrituración y se lleva la sorpresa de que el bien inmueble se encuentra gravado, es una molestia y es muy entendible. El vendedor está obligado a entregar el predio libre de gravamen al comprador y se debe de estipular en alguna cláusula de los contratos de promesa de venta que realicen entre vendedor y comprador.

Debido a la desconfianza que existe en México y muy bien ganada, el interesado puede acudir al Registro Público de la Propiedad para ver si el bien inmueble que pretende comprar lo puede escriturar porque las palabras del vendedor no valen nada a un lado del Certificado de Libertad de Gravamen.

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Colaboración Especial

Por Noé Peralta Delgado

Ciudad Constitución, Baja California Sur (BCS). No hay mayor emoción, ni mayor satisfacción que comprar un terreno o una casa habitación, incluso hay personas que nunca han tenido la oportunidad —por distintos motivos— de hacerse de un patrimonio. En mi experiencia, cuando estuve al frente del Catastro Municipal, me sentía copartícipe de la emoción de decenas de personas que compartían la experiencia de haber comprado un terreno urbano o rústico, y muchas veces un predio con construcción.

Sin embargo, la importancia en adquirir un bien inmueble, no radica en la emoción de pagarlo, sino que la mayoría de las personas piensa que el protocolo o el proceso de pasar el pleno dominio (legalmente) del vendedor hacia nosotros como compradores se da solo o automáticamente, y es aquí donde cabe el error, y muchas veces nos da dolores de cabeza, por el simple hecho de no hacer el procedimiento de escrituración de dicho bien. Aunque a muchos compradores les parece complejo saber la forma en que se desarrolla adecuadamente el proceso de compra-venta, realmente es sencillo y obviamente se ocupa del interés del comprador regularmente, y se los explicamos en cuatro grandes etapas: 1. Información sobre el predio a comprar, 2. Contratos y recibos del vendedor, 3. Proceso de escrituración y 4. Registros ante el Ayuntamiento.

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La información sobre el predio a adquirir, es la parte medular del proceso de compra-venta; y es que hay vendedores que no son los dueños de los terrenos que están vendiendo, o puede también suceder que los propietarios no tienen los permisos correspondientes de la autoridad municipal para vender, lo que muchas veces pasa con los fraccionamientos. Para que un comprador tenga la certeza de que el predio que pretende adquirir, no tiene los problemas ya mencionados, en primer lugar debe de acudir a la oficina de Catastro Municipal, donde puede preguntar sobre el estatus del bien inmueble; comúnmente, el personal que ahí labora conoce bien la región y con el solo hecho de preguntar con la ubicación se puede acceder a información. Si el vendedor no es el propietario, puede realizar las ventas si el verdadero propietario le extiende un poder notarial, que debe de indicar sobre las características del terreno —el poder notarial indica los alcances del apoderado. La otra dependencia igual de importante es el Registro Público de la Propiedad, donde se anotan en su sistema de datos, entre otras cosas, los gravámenes de los predios, y se puede solicitar información, sobre si el predio a comprar, primeramente que esté registrado, y luego que no tenga ningún gravamen o anotaciones que impidan al vendedor realizar la escrituración —si el predio no está registrado, no se puede realizar la compra-venta.

Los contratos de promesa de venta y el recibo de pago, constituye el trato entre vendedor y comprador sobre el terreno, donde ambos aceptan el traspaso del bien inmueble. En el contrato que regularmente, se realiza —y es muy útil—, cuando el terreno se va a pagar en parcialidades, durante el tiempo que ambos acuerden; los contratos deben estar bien elaborados, ya que vienen las obligaciones del vendedor como del comprador, entre otras cosas —y que llegan a ser motivo de diferencias—, en cuántos pagos se liquidará el terreno y sus respectivos interés en caso de atraso. El recibo de pago, debe de indicar la cantidad que se pagó y los datos del terreno; suele suceder que el vendedor incumple, y el recibo es un buen instrumento para hacer que nos regrese el dinero, mediante una demanda judicial de por medio.

El proceso de escrituración del bien inmueble, es el cierre de la operación de compra-venta, donde el vendedor cede incondicionalmente todos los derechos del predio al comprador —llamado traslado de domino. La persona que está facultada como fedatario público por ley, es el Notario Público adscrito para la zona o región donde se realiza la compraventa —los notarios de otras entidades federativas, también pueden escriturar, pero deberán realizar la firma en la ciudad donde resida la Notaría Pública. El Notario pedirá los datos generales del vendedor y del comprador, además de antecedente de propiedad, avalúo del bien inmueble, constancias de no adeudo de agua y predial y el certificado de libertad de gravamen, todos con fecha actualizadas. Una vez que el notario tenga todos los requisitos procede a abrir la escritura pública, y se hace el cálculo de los cobros, que son: honorarios del notario —en función del valor del inmueble—, el pago del impuesto I.S.R. —Impuesto Sobre la Renta, que debe pagar el vendedor ante la federación— y el pago del impuesto de traslado de dominio I.S.A.B.I. —pagado por el comprador ante el ayuntamiento donde se encuentra el predio.

Cuando el Notario, revisa y aprueba todos los requisitos —se llama da fe del hecho—, y cierra la escritura, que es donde el vendedor y comprador firman de consentimiento y la Notaría procede a pagar los impuestos ya mencionados. Cabe recordar que al momento de la firma, aun el comprador debe de esperar un tiempo para recoger su escritura.

Una vez que el comprador tiene consigo las escrituras públicas, donde —ahora sí— lo acredita como legítimo propietario, deberá registrarlas ante la dirección de Catastro primeramente y luego ante el Registro Público de la Propiedad, haciendo énfasis, que ante Catastro tiene carácter de obligatorio, ya que después de transcurrido cierto tiempo —cada Catastro maneja periodos diferentes, que van entre 15 y 45 días—, causa multas innecesarias y a veces elevadas, dependiendo del tiempo transcurrido de no ir. En el Registro Público no causa ninguna multa, en caso de no acudir.

Los trámites de donación o adjudicaciones por otros medios, es un procedimiento muy parecido, la Notaría Pública se encarga también y solicita los requisitos. Así que cuando compren un bien inmueble, no se olviden de asistir con un Notario, que aunque tiene un costo, nos puede quitar muchos dolores de cabeza en el futuro.

noeperalta1972@gmail.com

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