Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). Cuando el gobierno dice que no se van a subir los impuestos prediales, tiene toda la razón, y lo curioso del tema es que aun así pagamos más de impuesto; esto se debe a que la autoridad municipal realiza una “actualización” de la tabla de valores unitarios del suelo las construcciones. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

Como ejemplo de lo anterior, pondremos que en una región alejada del lugar donde se originan la producción de tomates, se decide que el precio del tomate ya no va a subir para ayudar a que se pueda comprar, pero el costo de la gasolina para su transportación sube considerablemente; por obvias razones el precio del tomate subirá, pero no por su precio sino por la transportación. Algo semejante pasa con el impuesto predial, donde lo que hace que suba el precio, no es un aumento, si no subir la tabla de valores. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

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El asunto o tema de qué tanto tiempo o cuánto deben de actualizar los montos de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, no es tarea fácil. Para este trabajo de analizar y comparar valores de un año a otro, se requiere principalmente y básicamente de ayuda de profesionistas que estén empapados en los precios, siendo los ingenieros, arquitectos y valuadores, y en buena medida, las agencias de bienes y raíces, los más idóneos.

El documento que regula y especifica todo lo relacionado con las actualizaciones de precio en la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, es la Ley de Catastro para los municipios de Baja California Sur y que se encuentra en la página del Congreso estatal. Entre otros artículos, hace mención del procedimiento que deben llevarse a cabo por parte de las autoridades municipales, para hacer cada año —sí, cada año— para actualizar los precios de los bienes inmuebles que cause impuesto predial.

Hasta aquí, todo bien, y la autoridad no tendría ningún inconveniente en estar formalizando cada año LA COMISIÓN TÉCNICA DE CATASTRO, en el mes de enero y que sería la responsable de proponer —sí, proponer— al Cabildo y luego al Congreso del Estado, para que estas dos últimas instancias mediante decreto de ley y en el Diario Oficial del Estado se lleve a cabo la actualización de la tabla de valores y por ende el impuesto predial, del trabajo presentado por la comisión técnica de catastro. En el Capítulo III y Artículo 8 de la citada Ley viene explícitamente indicado quienes conforman la comisión y las fechas de presentación de los trabajos.

Hasta antes del 31 de julio del año 2021, existía la Ley tal y como se mencionó, pero ese día, que coincidió con el último día de labores de la XVI Legislatura, dicha Ley se reformó de una manera muy extraña, y que dejaba abierto el asunto del aumento de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones a la autoridad municipal, sin tener que conformar la comisión técnica de catastro y mucho menos mandarla a cabildear al Congreso. La propuesta de la legislatura saliente fue de que todo lo que se decía en Artículo 8 sobre la conformación de la comisión técnica de catastro se mandó a un apartado que dice Artículo 8BIS, y al Artículo 8 de la nueva ley, se agregó un párrafo que textualmente dice: Cuando algún Ayuntamiento no presente su propuesta ante el Congreso del Estado, así como en el año de cambio de la Administración pública Municipal, sus correspondientes tablas de valores unitarios de suelo, construcciones y vialidades especiales se actualizarán para el año siguiente en el mismo porcentaje que haya variado la inflación en el año anterior, de conformidad con las cifras oficiales emitidas por el Instituto Nacional del Estadística y Geografía. Para tales efectos, el Ayuntamiento emitirá el respectivo acuerdo de Cabildo durante los primeros diez días del año siguiente.

El caso de La Paz

En medios informativos locales sorprendió la noticia, y precisamente el día 10 de enero del año en curso, que el Ayuntamiento de La Paz, incrementaba los precios de la tabla valores un porcentaje equivalente al 7.36%. aplicables para el ejercicio 2022 en adelante.

El caso de las actualizaciones en los precios de bienes inmuebles, que a su vez lleva a los Ayuntamientos a recaudar mas ingresos por concepto del impuesto predial; es muy necesario y urgente de aplicar a los valores catastrales, y que ya como ya se comentó en la primera entrega, están muy por debajo de los valores comerciales, pero los modos de incrementar es lo que esta mal, aunado a que la población no esta dispuesta nunca a pagar, sea el análisis adecuado o por la vía fast track, como sucedió en el municipio de La Paz.

Hay dos puntos muy importantes que se deben de analizar en este tema de la actualización de la tabla de valores y los enumeramos:

1. La actualización de valores no se debe ser exclusiva del Ayuntamiento y dejar fuera a las sociedades y profesionistas relacionados con el tema; incluso en la Ley anterior, no se menciona en ningún apartado el procedimiento a llevarse a cabo o algún método de valuación masiva, y cuando se llega al Congreso y de una manera irresponsable los diputados, sin analizar el método utilizado, rechazan la propuesta y suben un porcentaje menor al vapor, según ellos quedando bien con los Ayuntamientos —en el sentido de ayudarlos a incrementar su recaudación— y también con la sociedad, donde quedan como defensores de los altos incrementos que buscan los Ayuntamientos, y que por su buena voluntad autorizan menos. Es una buena obra de teatro, donde se deja a un lado el trabajo técnico y entran los interese políticos.
2. Sabemos que muchos diputados tienen aspiraciones políticas futuras y durante su gestión se presentan como defensores de todo tipo de autorizaciones en el aumento de impuestos que tenga que pasar por sus manos; y optan por no aprobar nada de una manera cómoda y obviamente haciendo publicidad de su preocupación por el pueblo; pero en la última reforma a la Ley de catastro de BCS, creemos que se pusieron el huarache antes de espinarse, ya que los aumentos los hará directamente el Ayuntamiento sin necesidad de enviarse al Congreso estatal, y de este modo, los diputados no quedan como los verdugos de la novela.

Es tan fácil realizar y trabajar las actualizaciones de los precios en la tabla de valores de predios, que basta con que se junten las personas adecuadas, los organismos adecuados, concientizar a la población, de que como la canasta básica sube, también los predios suben de valor y lo más importante, vigilar que la autoridad haga buen uso del recurso económico y nos brinden servicios públicos de calidad.

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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). Una cultura muy mexicana y muy sudcaliforniana, es el de no pagar los impuestos, y sobre todo cuando se trata del impuesto predial que cobra la autoridad municipal. Somos un pueblo donde no valoramos su importancia, que debemos cubrir desde el momento en que adquirimos un bien inmueble.

Este impuesto es un recurso económico que cobra en prácticamente todo el mundo, y tiene como finalidad principal, proveer de los servicios públicos municipales que demande la población. Entre los principales servicios que se cubren con este impuesto es la recolección de basura, alumbrado público, seguridad pública y organización de la información catastral, entre otros no menos importantes.

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Quiere decir, qué si teóricamente “todos” cumplimos con nuestra obligación ante la autoridad de pagar nuestros impuestos prediales de manera puntual, no debiéramos tener problema con la recolección de la basura, de tener a tiempo vigilancia policiaca, de tener buen alumbrado público y no tener calles con baches. Aún si esta teoría se cumpliera, en muchos países del mundo —incluidos el nuestro—, no se podría tener esa solvencia económica para solucionar los problemas básicos de la ciudad; y esto se debe a que la mayoría de los países subdesarrollados tienen una recaudación muy baja comparada con los países desarrollados, por el hecho de no tener una cultura o disciplina de que a la población se le debe valorar a que pague bien para que el gobierno cumpla bien. Es común en México y los países latinoamericanos el dicho de que: “el pueblo hace como que paga los impuestos, y el gobierno hace como que le cumple al pueblo”.

En la siguiente tabla se hace la comparación, del porcentaje del PIB, que se cobra de predial en algunos países desarrollados comparados con México, y también se ve una tabla de comparación de la recaudación catastral con los países latinoamericanos, donde se ve como la situación de los municipios en México debe ser desesperante al no poder recaudar los suficiente.

Para saber el cobro del impuesto predial, se basa una sencilla regla que multiplica el valor del bien inmueble por una tasa de cobro que va a depender del uso que se le dé al predio. Por ejemplo, lo justo es que un local comercial tenga una tasa de cobro más alta que una casa habitación, ya que los usuarios están ganando un valor con el hecho de ser comercial; y por otro lado, es el valor del predio que se pretende pagar el impuesto.

Hasta aquí, se supone que todo impuesto esta bien fundamentado y la administración no debe de tener ningún problema en los cobros, pero pasa algo muy extraño en los valores de los predios que van resumidos en lo que se le denomina TABLA DE VALORES UNITARIOS DEL SUELO Y DE CONSTRUCCIONES, y que cada municipio debe estar actualizando constantemente.

Mientras que los valores de un bien inmueble van referenciados de acuerdo a la oferta demanda, a la plusvalía de su ubicación y al costo de los materiales de construcción, se le denomina “valor comercial” y es con la que los vendedores realizan sus transacciones ante un comprador y a través de una notaría pública. Pero por otro lado existe lo que llamamos “valor catastral”, y es que valor que toma el bien inmueble para efectos del cobro del ya mencionado impuesto predial. Ante la falta de funcionarios capacitados en los Ayuntamientos, estos no realizan las actualizaciones que por ley se deben de hacer cada año, cuando se llegan a realizar dichas actualizaciones, deben de pasar por una serie de autorizaciones en su caminar, y que es la Tesorería Municipal, el Cabildo y el Congreso estatal. Este último ente es el que decide si se va aumentar —también se dice “actualizar”, para que no se oiga feo—, o se deja como estaban los valores.

Como se ve, al valor catastral oficial se le hace el feo su trabajo de análisis, porque lejos de ver si es necesaria o no la actualización, los regidores y diputados ven su futuro político inmediato, y se ven muy bien ante el pueblo, el no permitir aumentos —llámese actualizaciones— de los precios de los predios, que repercutirían en el aumento del impuesto predial. Algo muy importante que se debe aclarar, los municipios no suben los impuestos prediales como cree la gente y los representantes elegidos por el pueblo; si no que analizan los precios de los bienes inmuebles que por obvias razones del tiempo, van aumentando de valor con el crecimiento de la población y en algunas veces por obras de infraestructura urbanas como pavimentos o creación de parques o plazas comerciales.

Existen ejemplos tan dispares en valor en algunos predios en la geografía sudcaliforniana, donde un terreno tiene un valor de venta de hasta 20 veces que el valor que se tiene registrado en catastro, donde el propietario puede vender a precio de ricos, pero paga un impuesto a precio de pobres. Como información adicional se comenta que todos los terrenos ejidales no están obligados al pago del impuesto predial, por lo que también para los municipios representa una fuga de recaudación en grandes extensiones de terreno.

El caso de La Paz

La noticia que asombró a la población del municipio de La Paz recientemente, es que la administración municipal aprobó de manera unilateral, es decir sin consultar al congreso estatal y mucho menos a los colegios o institutos de valuación, un aumento del 7.36% por inflación, a la TABLA DE VALORES UNITARIOS DEL SUELO Y DE CONSTRUCCIONES. Lo paradójico del tema es que mientras la Presidenta Municipal anunció que no se iba a permitir ningún aumento para el año 2022, a inicios del año en curso anunció que dicha tabla tendría un aumento en base a la inflación.

La cuestión de la baja recaudación del impuesto predial en el municipio de La Paz y en todo el estado es preocupante, pero los modos deben de seguir un análisis adecuado involucrando al congreso estatal, que dicho se de paso, en la pasada legislatura modificaron el Artículo 8 del Reglamento de Catastro, para que los Ayuntamientos puedan mediante decreto subir la tabla de valores en los primeros diez días del año en curso. Pero en la siguiente entrega explicaremos en que consiste el Reglamento de Catastro, la metodología para el análisis de los valores catastrales y sobre todo el ya mencionado Artículo 8.

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La Paz, Baja California Sur (BCS). Elizabeth Rocha Torres, diputada plurinominal, representante del Partido Acción Nacional (PAN) en el Congreso de Baja California Sur, afirmó que seguirá impulsando iniciativas y reformas en beneficio de las mujeres y la ciudadanía, al mismo tiempo hizo un llamado para que en el siguiente periodo de sesiones los 21 legisladores trabajen en beneficio de los sudcalifornianos, informó el Congreso del Estado.

Al continuar con el recorrido por colonias de La Paz en el que lleva talleres de autoempleo familiar y rinde informe sobre el trabajo legislativo del primer año, la legisladora destacó entre sus principales iniciativas las relacionadas para demandar pensión alimenticia retroactiva desde el nacimiento, para que se revise el programa de registro extemporáneo de actas de nacimiento, la reforma a la Ley de Tránsito Terrestre del Estado y municipios del Estado, así como la iniciativa para crear una Comisión Especial Plural para solicitar bajar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), Impuesto Sobre la Renta (ISR), y el Impuesto Especial a Productos y Servicios (IEPS).

Adelantó que para el siguiente periodo ordinario está trabajando iniciativas de reformas y modificaciones al Código Civil para el Estado, que se tienen que adecuar al marco legal nacional.

La legisladora dijo que por su parte continuará con propuestas a favor de la mujer, la familia y de interés general combinados con los recorridos por La Paz y que planea continuar a otros municipios de Baja California Sur, ya que a petición de la misma ciudadanía, piden atención a planteamiento de gestión de apoyos, algunos por programas federales que se cancelaron o cuyos recursos no se han aterrizado.

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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). La mayoría de las personas que tienen propiedad o posesión sobre un bien inmueble, saben que a finales o, en algunos casos, a principios de año, deben acudir a la oficina de Recaudación Municipal para pagar el impuesto predial, y no falta que haya propietarios que reniegan, cuando acuden a cubrir esa obligación que, según ellos, no debiera de existir.

La importancia en pagar en las fechas antes mencionadas, es que los Ayuntamientos dan un beneficio a la población, aplicando descuentos sobre lo que realmente deben de pagar, los cuales van desde el 10% hasta el 30%, dependiendo del mes de pago o si se trata de un pago por adelantado. Sin embargo, aquí se explicará en la forma más breve y detallada posible el porqué del impuesto predial, para qué, quiénes deben de pagar y cuánto se debe pagar; con la intención de que los propietarios se sientan más satisfechos al momento de pagar.

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Empezaré mencionando que el Municipio es la unidad básica de organización territorial del Estado, éste debe de tener una fuente de ingreso, con la cual pueda cubrir las necesidades públicas básicas de la población, por ejemplo: la recolección de basura, el alumbrado público y la limpieza de parques, por mencionar algunos.

El impuesto predial es tan antiguo como la organización de las primeras ciudades en el mundo, y en los países desarrollados se profesionalizó rápidamente con el paso del tiempo, dejando a los países subdesarrollados en el atraso y sobre todo, en darle un buen uso —viene a nuestra mente la corrupción imperante. En México, el predial es el único impuesto que se menciona explícitamente en la Constitución Política en el Artículo 115, y donde se indica también cuáles son las obligaciones en lo referente a servicios públicos de dichos Ayuntamientos.

Tomando en cuenta la recaudación predial por parte del Municipio, se entiende que entre más ingresos se obtengan, el Ayuntamiento debe obligatoriamente dotar de servicios públicos de calidad, y es aquí donde la mayoría de las personas se preguntan “¿para qué se cobra?”. Se dice que las comparaciones son malas, y más cuando salimos perdiendo, sin embargo, es muy educativo saber que en los países desarrollados, se mantiene un excelente nivel de vida en las localidades —calles pavimentadas, alumbrado público, eficiente recolección de basura— pero se tiene una carga fiscal alta, y sobre todo hay sanciones fuertes a la evasión, que van desde multas hasta embargos de bienes inmuebles —de hecho, lo podemos ver esa situación en películas o en televisión.

En México y en nuestro Estado, existe una cultura muy extendida de no pagar el predial, de evadir nuestra responsabilidad y no tener sanciones por el excesivo tiempo de atraso en el pago. Lo anterior, da como resultado que los Ayuntamientos, por decirlo de una manera, sufran a la hora de cumplirle a la población, y a veces termina en un total incumplimiento de servicios públicos básicos, de ahí vienen el dicho: el pueblo hace como que paga impuestos y el gobierno hace como que les da servicios.

El tema que llama la atención, de acuerdo a un estudio breve que hizo un servidor, sobre quiénes deben de pagar, se tiene que en México toda persona que tenga como propiedad o posesión un bien inmueble, está obligado a pagar el impuesto predial; mientras que en otras partes del mundo, como por ejemplo Japón, y en alguna medida en Australia, la vivienda donde una persona habita, está exenta del pago predial.

En México regularmente se cobra una tasa de 2 al millar sobre el valor del bien inmueble. Pero ¿a qué se debe la baja recaudación? Esto es porque simplemente el valor del predio, está supeditado por los Congresos estatales, y estos valores están muy por debajo del valor comercial; en países como Estados Unidos, la base del valor para cobro, se toma en cuenta a partir del valor comercial del bien inmueble.

Según algunos sitios confiables en Internet, México es uno de peores países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos(OCDE)en la recaudación predial. Como información adicional a los números anteriores, se investigó también que la cultura de pago por parte de los contribuyentes en los países desarrollados es buena, y hay fuertes sanciones cuando hay evasión;  es por eso que dichos gobiernos tienen una buena caja de recursos económicos para poder realizar los servicios públicos.

En Baja California Sur, ¿cuánto es lo que se debe pagar? Nuestro Estado y sus cinco municipios tienen una forma muy similar de cobro de predial y que está basada en la Ley de Hacienda Municipal de cada Ayuntamiento; como dato curioso, somos en conjunto con Baja California, los únicos estados que tienen como sistema de tasa de cobro el uso que se le da al bien inmueble. Para explicar esto, tenemos el siguiente ejemplo: un terreno baldío paga más que un terreno con construcción; en el resto de la República Mexicana, las tasas de cobro van de acuerdo al valor del bien inmueble, tenga o no tenga construcción. En términos generales, una casa de interés social paga poco, si se paga a tiempo se paga menos, no así los terrenos baldíos y obviamente los predios comerciales.

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