Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). Cuando el gobierno dice que no se van a subir los impuestos prediales, tiene toda la razón, y lo curioso del tema es que aun así pagamos más de impuesto; esto se debe a que la autoridad municipal realiza una “actualización” de la tabla de valores unitarios del suelo las construcciones. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

Como ejemplo de lo anterior, pondremos que en una región alejada del lugar donde se originan la producción de tomates, se decide que el precio del tomate ya no va a subir para ayudar a que se pueda comprar, pero el costo de la gasolina para su transportación sube considerablemente; por obvias razones el precio del tomate subirá, pero no por su precio sino por la transportación. Algo semejante pasa con el impuesto predial, donde lo que hace que suba el precio, no es un aumento, si no subir la tabla de valores. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

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El asunto o tema de qué tanto tiempo o cuánto deben de actualizar los montos de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, no es tarea fácil. Para este trabajo de analizar y comparar valores de un año a otro, se requiere principalmente y básicamente de ayuda de profesionistas que estén empapados en los precios, siendo los ingenieros, arquitectos y valuadores, y en buena medida, las agencias de bienes y raíces, los más idóneos.

El documento que regula y especifica todo lo relacionado con las actualizaciones de precio en la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, es la Ley de Catastro para los municipios de Baja California Sur y que se encuentra en la página del Congreso estatal. Entre otros artículos, hace mención del procedimiento que deben llevarse a cabo por parte de las autoridades municipales, para hacer cada año —sí, cada año— para actualizar los precios de los bienes inmuebles que cause impuesto predial.

Hasta aquí, todo bien, y la autoridad no tendría ningún inconveniente en estar formalizando cada año LA COMISIÓN TÉCNICA DE CATASTRO, en el mes de enero y que sería la responsable de proponer —sí, proponer— al Cabildo y luego al Congreso del Estado, para que estas dos últimas instancias mediante decreto de ley y en el Diario Oficial del Estado se lleve a cabo la actualización de la tabla de valores y por ende el impuesto predial, del trabajo presentado por la comisión técnica de catastro. En el Capítulo III y Artículo 8 de la citada Ley viene explícitamente indicado quienes conforman la comisión y las fechas de presentación de los trabajos.

Hasta antes del 31 de julio del año 2021, existía la Ley tal y como se mencionó, pero ese día, que coincidió con el último día de labores de la XVI Legislatura, dicha Ley se reformó de una manera muy extraña, y que dejaba abierto el asunto del aumento de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones a la autoridad municipal, sin tener que conformar la comisión técnica de catastro y mucho menos mandarla a cabildear al Congreso. La propuesta de la legislatura saliente fue de que todo lo que se decía en Artículo 8 sobre la conformación de la comisión técnica de catastro se mandó a un apartado que dice Artículo 8BIS, y al Artículo 8 de la nueva ley, se agregó un párrafo que textualmente dice: Cuando algún Ayuntamiento no presente su propuesta ante el Congreso del Estado, así como en el año de cambio de la Administración pública Municipal, sus correspondientes tablas de valores unitarios de suelo, construcciones y vialidades especiales se actualizarán para el año siguiente en el mismo porcentaje que haya variado la inflación en el año anterior, de conformidad con las cifras oficiales emitidas por el Instituto Nacional del Estadística y Geografía. Para tales efectos, el Ayuntamiento emitirá el respectivo acuerdo de Cabildo durante los primeros diez días del año siguiente.

El caso de La Paz

En medios informativos locales sorprendió la noticia, y precisamente el día 10 de enero del año en curso, que el Ayuntamiento de La Paz, incrementaba los precios de la tabla valores un porcentaje equivalente al 7.36%. aplicables para el ejercicio 2022 en adelante.

El caso de las actualizaciones en los precios de bienes inmuebles, que a su vez lleva a los Ayuntamientos a recaudar mas ingresos por concepto del impuesto predial; es muy necesario y urgente de aplicar a los valores catastrales, y que ya como ya se comentó en la primera entrega, están muy por debajo de los valores comerciales, pero los modos de incrementar es lo que esta mal, aunado a que la población no esta dispuesta nunca a pagar, sea el análisis adecuado o por la vía fast track, como sucedió en el municipio de La Paz.

Hay dos puntos muy importantes que se deben de analizar en este tema de la actualización de la tabla de valores y los enumeramos:

1. La actualización de valores no se debe ser exclusiva del Ayuntamiento y dejar fuera a las sociedades y profesionistas relacionados con el tema; incluso en la Ley anterior, no se menciona en ningún apartado el procedimiento a llevarse a cabo o algún método de valuación masiva, y cuando se llega al Congreso y de una manera irresponsable los diputados, sin analizar el método utilizado, rechazan la propuesta y suben un porcentaje menor al vapor, según ellos quedando bien con los Ayuntamientos —en el sentido de ayudarlos a incrementar su recaudación— y también con la sociedad, donde quedan como defensores de los altos incrementos que buscan los Ayuntamientos, y que por su buena voluntad autorizan menos. Es una buena obra de teatro, donde se deja a un lado el trabajo técnico y entran los interese políticos.
2. Sabemos que muchos diputados tienen aspiraciones políticas futuras y durante su gestión se presentan como defensores de todo tipo de autorizaciones en el aumento de impuestos que tenga que pasar por sus manos; y optan por no aprobar nada de una manera cómoda y obviamente haciendo publicidad de su preocupación por el pueblo; pero en la última reforma a la Ley de catastro de BCS, creemos que se pusieron el huarache antes de espinarse, ya que los aumentos los hará directamente el Ayuntamiento sin necesidad de enviarse al Congreso estatal, y de este modo, los diputados no quedan como los verdugos de la novela.

Es tan fácil realizar y trabajar las actualizaciones de los precios en la tabla de valores de predios, que basta con que se junten las personas adecuadas, los organismos adecuados, concientizar a la población, de que como la canasta básica sube, también los predios suben de valor y lo más importante, vigilar que la autoridad haga buen uso del recurso económico y nos brinden servicios públicos de calidad.

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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). Una cultura muy mexicana y muy sudcaliforniana, es el de no pagar los impuestos, y sobre todo cuando se trata del impuesto predial que cobra la autoridad municipal. Somos un pueblo donde no valoramos su importancia, que debemos cubrir desde el momento en que adquirimos un bien inmueble.

Este impuesto es un recurso económico que cobra en prácticamente todo el mundo, y tiene como finalidad principal, proveer de los servicios públicos municipales que demande la población. Entre los principales servicios que se cubren con este impuesto es la recolección de basura, alumbrado público, seguridad pública y organización de la información catastral, entre otros no menos importantes.

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Quiere decir, qué si teóricamente “todos” cumplimos con nuestra obligación ante la autoridad de pagar nuestros impuestos prediales de manera puntual, no debiéramos tener problema con la recolección de la basura, de tener a tiempo vigilancia policiaca, de tener buen alumbrado público y no tener calles con baches. Aún si esta teoría se cumpliera, en muchos países del mundo —incluidos el nuestro—, no se podría tener esa solvencia económica para solucionar los problemas básicos de la ciudad; y esto se debe a que la mayoría de los países subdesarrollados tienen una recaudación muy baja comparada con los países desarrollados, por el hecho de no tener una cultura o disciplina de que a la población se le debe valorar a que pague bien para que el gobierno cumpla bien. Es común en México y los países latinoamericanos el dicho de que: “el pueblo hace como que paga los impuestos, y el gobierno hace como que le cumple al pueblo”.

En la siguiente tabla se hace la comparación, del porcentaje del PIB, que se cobra de predial en algunos países desarrollados comparados con México, y también se ve una tabla de comparación de la recaudación catastral con los países latinoamericanos, donde se ve como la situación de los municipios en México debe ser desesperante al no poder recaudar los suficiente.

Para saber el cobro del impuesto predial, se basa una sencilla regla que multiplica el valor del bien inmueble por una tasa de cobro que va a depender del uso que se le dé al predio. Por ejemplo, lo justo es que un local comercial tenga una tasa de cobro más alta que una casa habitación, ya que los usuarios están ganando un valor con el hecho de ser comercial; y por otro lado, es el valor del predio que se pretende pagar el impuesto.

Hasta aquí, se supone que todo impuesto esta bien fundamentado y la administración no debe de tener ningún problema en los cobros, pero pasa algo muy extraño en los valores de los predios que van resumidos en lo que se le denomina TABLA DE VALORES UNITARIOS DEL SUELO Y DE CONSTRUCCIONES, y que cada municipio debe estar actualizando constantemente.

Mientras que los valores de un bien inmueble van referenciados de acuerdo a la oferta demanda, a la plusvalía de su ubicación y al costo de los materiales de construcción, se le denomina “valor comercial” y es con la que los vendedores realizan sus transacciones ante un comprador y a través de una notaría pública. Pero por otro lado existe lo que llamamos “valor catastral”, y es que valor que toma el bien inmueble para efectos del cobro del ya mencionado impuesto predial. Ante la falta de funcionarios capacitados en los Ayuntamientos, estos no realizan las actualizaciones que por ley se deben de hacer cada año, cuando se llegan a realizar dichas actualizaciones, deben de pasar por una serie de autorizaciones en su caminar, y que es la Tesorería Municipal, el Cabildo y el Congreso estatal. Este último ente es el que decide si se va aumentar —también se dice “actualizar”, para que no se oiga feo—, o se deja como estaban los valores.

Como se ve, al valor catastral oficial se le hace el feo su trabajo de análisis, porque lejos de ver si es necesaria o no la actualización, los regidores y diputados ven su futuro político inmediato, y se ven muy bien ante el pueblo, el no permitir aumentos —llámese actualizaciones— de los precios de los predios, que repercutirían en el aumento del impuesto predial. Algo muy importante que se debe aclarar, los municipios no suben los impuestos prediales como cree la gente y los representantes elegidos por el pueblo; si no que analizan los precios de los bienes inmuebles que por obvias razones del tiempo, van aumentando de valor con el crecimiento de la población y en algunas veces por obras de infraestructura urbanas como pavimentos o creación de parques o plazas comerciales.

Existen ejemplos tan dispares en valor en algunos predios en la geografía sudcaliforniana, donde un terreno tiene un valor de venta de hasta 20 veces que el valor que se tiene registrado en catastro, donde el propietario puede vender a precio de ricos, pero paga un impuesto a precio de pobres. Como información adicional se comenta que todos los terrenos ejidales no están obligados al pago del impuesto predial, por lo que también para los municipios representa una fuga de recaudación en grandes extensiones de terreno.

El caso de La Paz

La noticia que asombró a la población del municipio de La Paz recientemente, es que la administración municipal aprobó de manera unilateral, es decir sin consultar al congreso estatal y mucho menos a los colegios o institutos de valuación, un aumento del 7.36% por inflación, a la TABLA DE VALORES UNITARIOS DEL SUELO Y DE CONSTRUCCIONES. Lo paradójico del tema es que mientras la Presidenta Municipal anunció que no se iba a permitir ningún aumento para el año 2022, a inicios del año en curso anunció que dicha tabla tendría un aumento en base a la inflación.

La cuestión de la baja recaudación del impuesto predial en el municipio de La Paz y en todo el estado es preocupante, pero los modos deben de seguir un análisis adecuado involucrando al congreso estatal, que dicho se de paso, en la pasada legislatura modificaron el Artículo 8 del Reglamento de Catastro, para que los Ayuntamientos puedan mediante decreto subir la tabla de valores en los primeros diez días del año en curso. Pero en la siguiente entrega explicaremos en que consiste el Reglamento de Catastro, la metodología para el análisis de los valores catastrales y sobre todo el ya mencionado Artículo 8.

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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). En este mes de febrero las personas continúan haciendo fila para poder realizar el pago del impuesto predial en cada uno de los municipios de Baja California Sur, ya que cada uno de los cabildos respectivos siguen con la autorización de los tradicionales descuentos por el pago por adelantado de este impuesto fiscal.

Y aunque pocos lo saben, la obligación del pago del impuesto predial viene contemplada para cada municipio dentro de su Ley de Hacienda Municipal, que es un manual de importes de cobro para cada servicio, impuesto y productos que corresponden a la autoridad municipal. Y también en dicha ley viene que el impuesto deberá ser pagado de manera bimestral, debiéndose realizar los primeros días de cada mes de inicio del bimestre, por ejemplo, enero, marzo, mayo, etc.

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Por cuestiones prácticas, los ayuntamientos cobran el impuesto predial por año de ejercicio y la ley contempla que se deberá de pagar por adelantado, en caso contrario el contribuyente se puede hacer acreedor a un recargo por incumplimiento del 3% mensual acumulable por año, llegando al 36%. Otro aspecto que las administraciones municipales también toman en cuenta, sobre todo para predios comerciales y por las obvias razones de querer percibir mayores ingresos, es el denominado ¨gastos de ejecución¨, concepto por el cual se le cobra al contribuyente moroso un monto que varía dependiendo del municipio y que viene entregado a las personas que se encargan de recuperar el recurso financiero para el ayuntamiento.

Como se ha visto, el no pagar el impuesto predial al año conlleva una serie de aumentos innecesarios para los contribuyentes que, con el paso de los años de morosidad, se hace una cuenta muchas veces ya muy golpeadora al bolsillo.

Pero como somos mexicanos y sudcalifornianos que nos gusta presumir de las posibles relaciones que podamos tener con algún regidor, con algún funcionario de alto nivel o con algún compadre que anda ¨metido¨ en la política, nunca queremos pagar las cantidades del compromiso fiscal que tenemos y movemos lo que esté a nuestro alcance para no pagar las multas o recargos que nosotros mismos nos ganamos al incumplir. Así, es muy común que muchas veces como contribuyentes acudamos ante la autoridad a querer negociar nuestros adeudos.

Tras algo de jaloneo con la autoridad, salimos satisfechos con los descuentos que conseguimos y, porque no decirlo, hasta presumimos que tal o cual personaje, nos quitó una buena cantidad a pagar y hasta prometemos que votaremos por ellos por su generosa ayuda.

Pero, realmente ¿la ayuda que recibimos sobre el descuento vale la pena? O mejor dicho, ¿lo que negociamos lo podemos presumir ante los contribuyentes que si van al corriente en su pago de impuesto predial? La respuesta es un contundente no.

Como en la mayoría de las instituciones de préstamo o de ventas por pagos diferidos en semana o mes, la puntualidad en los pagos siempre se agradece y trae consigo muchos beneficios; es la misma situación que pasa con el impuesto predial, y lo explicaré con el siguiente ejemplo.

Si tenemos un predio con una casa-habitación, el cual la dirección de catastro le da un valor al terreno de $60,000.00 y a la construcción otro valor de $200,000.00, la suma para efectos fiscales de cobro sería de $260,000.00 en total, y sobre este valor de predio se toman la base para el cálculo, sin olvidar que la tasa de cobro (por ser casa-habitación) será del 2 al millar sobre su valor. Con esta información tenemos que el pago anual por concepto de impuesto predial se obtiene multiplicando el valor del inmueble ($260,000.00) por la tasa (2/millar), lo que nos da a pagar en el año la cantidad de $520.00.

Hasta aquí todo va muy bien, pagamos esta cantidad y asunto terminado; pero vamos a suponer que hemos incumplido en el pago por 5 años, los motivos no vienen al caso, pero al fin y al cabo tenemos que ponernos al corriente en nuestra obligación, y aquí es donde viene lo bueno con los recargos.

Según la Ley de Hacienda Municipal, el recargo por incumplimiento es del 3% mensual acumulable, que si lo convertimos por año hacen un 36% y al haber transcurrido 5 años, siempre y cuando el valor del inmueble se mantenga igual —recordemos que los valores van aumentando regularmente—, tenemos un 180% de recargos por incumplimiento.

Así, por cada año de incumplimiento tenemos que el recargo a pagar será de $187.20, que ya sumados al impuesto predial adeudado a pagar nos da la cantidad de $707.20 anual. Este monto lo multiplicamos por los cinco años de retraso, tendríamos que el pago total será de $3,536.00, que contrasta con los $2,600.00 que correspondían al pago originalmente, si hubiéramos pagado de manera puntual. En resumen, pagamos nomas de recargos la cantidad de $936.00 por el atraso de 5 años, monto que se pudo haber evitado si fuéramos puntuales.

Hay un factor extra que nos favorece a los puntuales, y es que regularmente los meses de diciembre el cabildo en pleno aprueba un descuento de hasta el 30% a los contribuyentes que paguen por adelantado el año fiscal siguiente; de este modo, los $520.00 que nos corresponde pagar originalmente por impuesto predial, podemos reducirlos a $364.00.

En el hipotético caso que los valores catastrales de los bienes inmuebles no suban de precio en cinco años y, sobre todo, que nosotros somos puntuales en nuestra obligación, pagaríamos unicamente la cantidad de $1,820.00, resultado de multiplicar $364.00 por 5 años.

Lo interesante de todos estos números, es que de pagar de manera puntual $1,820.00 por cinco años, la impuntualidad en el pago por el mismo tiempo nos lleva a pagar la gran cantidad de $3,536.00, sin tomar en cuenta aun los posibles gastos de ejecución, haciendo una diferencia de $1,716.00 que se pudieron haber evitado. Es decir, pagamos casi el doble.

En el ejemplo se considera una vivienda de interés social económico medio, pero si consideramos los costos correspondientes a locales comerciales o viviendas de interés económico alto, las cantidades suben exponencialmente; y no se diga los predios baldíos, que tienen una tasa de hasta un 12 al millar.

Más interesante y a veces chusco, es que cuando vamos a solicitar descuentos, y a veces usamos a nuestro compadre como un buen gestor, salimos con una sonrisa de oreja a oreja por haber movido nuestras grandes influencias para pagar menos; cuando lo que hicieron, si bien nos va, es quitarnos únicamente los recargos.

Como dicen las casas comerciales: el ser puntual trae grandes beneficios; esta frase sería una buena campaña de propaganda de los ayuntamientos, y tal vez con unos buenos ejemplos o testimonios la gente cambie e inicie una cultura del pago puntual del impuesto predial, tan importante y tan necesario para que los ayuntamientos puedan ¨sobrevivir¨.

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Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). En este mes de enero, como todos los meses de enero de todos los años, las personas que tienen distintas propiedades destinadas para su propia vivienda o locales comerciales, hacen sus ahorros para cumplir con la obligación del pago del impuesto predial al ayuntamiento respectivo; y es que precisamente este ingreso es al que por mandato constitucional tienen acceso directo los municipios para cubrir sus necesidades económicas.

Es curioso que la mayoría de las personas que poseen un predio, tiene una idea más o menos de cuanto es lo que deben de pagar o incluso siempre están en la disposición de pagar lo menos posible, aunque tengan un terreno con una alta plusvalía; pero no saben exactamente como es la regla matemática para hallar el monto económico a cubrir ante la autoridad catastral.

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En las distintas partes del mundo y en los distintos estados que componen la República Mexicana, se tiene distintas fórmulas para hallar el importe que se supone ¨justo¨ para que el contribuyente aporte una cantidad económica y que sirva a su vez, para que la autoridad cumpla con unos servicios públicos dignos a la población. En la gran mayoría de los estados, si se hace un análisis bien fundamentado sobre lo que el ayuntamiento cobra del impuesto predial contra lo que se gasta en dotar, al menos, de una recolección eficiente de la basura, se tiene que el dinero recabado simplemente no alcanza.

Gran parte de este rezago en la recaudación del impuesto predial, es que los valores comerciales (valores de venta) de los predios están muchas veces muy por encima del valor que se tiene como tabulador en la dirección de catastro, y es que dicho tabulador no se actualiza con regularidad y, lo principal, está sujeto a la aprobación de los Congresos locales, y a los diputados les pesa autorizar los incrementos solicitados por las autoridades municipales, por el peso político que esto llevaría.

Pero, independientemente de lo anterior, la fórmula básica para hallar el valor del impuesto predial es utilizando dos variantes: el valor del predio y la tasa de cobro.

El valor del predio va a depender de la ubicación y de los servicios públicos con que cuente el terreno, porque no cuesta lo mismo un terreno con pavimento a uno que no tiene, del mismo modo aplica a los predios céntricos comparados con los de la zona periférica de una ciudad. La tasa de cobro se expresa por veces al millar, o lo que es lo mismo, se multiplica por el factor de tasa y se divide entre mil.

El estado de Baja California Sur, tiene una marcada diferencia en el cobro del impuesto predial comúnmente utilizado en el resto de la República Mexicana; para empezar, cada municipio tiene sus propias tasas de cobro que son aprobadas cada cierto tiempo por el cuerpo de regidores que componen el cabildo, y el valor de los predios varía en cada municipio, por obvias razones, dependiendo de las actividades económicas y de las zonas económicas con que cuenta cada ayuntamiento. Pero la característica principal que se distingue, es que en Baja California Sur, las tasas de cobro están función del uso que se le da al predio, mientras que en otros estados las tasas van variando de acuerdo al valor del terreno. Para explicarlo mejor, si el predio en BCS tiene un uso habitacional se cobra menos, pero si el terreno es baldío la tasa tiende a ser muy elevada, esto sin importar el valor de ambos terrenos; en otros estados, si un terreno (sin importar su uso) cuesta desde 0 pesos hasta 100mil pesos, se le aplica una tasa, y si el terreno pasa del 100 mil pesos a otra cantidad la tasa aumenta una proporción y así sucesivamente.

Lo que sí es claro, es que en cada uno de los municipios que componen Baja California Sur, el tener un terreno baldío implica que se tendrá que pagar mucho más de impuesto que si en el terreno existe una casa habitación o un local comercial. Enseguida se muestra una tabla comparativa de las distintas tasas de cobro principales de cada municipio, que fueron tomadas de las leyes de Hacienda municipal respectivas para cada municipio:

Por ejemplo, si nuestro terreno tiene una vivienda, y el conjunto del valor de dicha vivienda y el terreno cuesta $350,000.00, y se encuentra ubicada en el municipio de La Paz, se pagaría el resultado de multiplicar (valor de predio) x (tasa de 2/millar), o sea $700.00 anualmente.

Otro atractivo que se tiene de pagar estos meses de inicio de año, es que los ayuntamientos aprueban descuentos de hasta el 30% en el pago, por lo que el valor del impuesto baja de manera considerable y, ahora sí, podemos exigir a nuestra autoridades que nos atiendan en lo referente a servicios públicos, ya que como dice el dicho ¨en el pedir está el dar¨ y si no pagamos nuestros impuestos, con qué cara podemos exigir.

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IMAGEN: Archivo

La Paz, Baja California Sur (BCS). Al concluir este jueves 15 el plazo que por Ley tienen las administraciones municipales de la entidad para presentar ante el Congreso del Estado para su proceso legislativo, propuestas de modificación a sus tablas de valores catastrales, ninguna instancia de gobierno municipal hizo llegar al Poder Legislativo la documentación correspondiente, por lo que es un hecho que para el ejercicio fiscal de 2021 no habrá modificación al cobro del impuesto predial que vienen aplicando los gobiernos locales y, por lo tanto, se mantendrán los valores hasta hoy vigentes, dio a conocer  el presidente de la Comisión de Asuntos  Fiscales y Administrativos del Congreso del Estado, diputado Ramiro Ruiz Flores, quien precisó que el plazo para entregar a la XV Legislatura las propuestas venció a las 24 horas del día 15 de octubre tal como lo señala la Ley.

Preciso el diputado Ruiz Flores que es facultad de los ayuntamientos, si así lo consideran conveniente, y previa aprobación de cada uno de sus cabildos, el presentar anualmente al Congreso las propuestas de modificación de las tablas de valores catastrales para su análisis, dictaminación y posterior votación por parte del pleno de legisladoras y legisladores; este proceso, aseguró el representante popular, forma parte del paquete económico y financiero que año con año analiza la Comisión que preside en el Congreso del Estado.

Ramiro Ruiz Flores indicó que en un término de dos semanas el titular del Ejecutivo del Estado habrá de presentar al Congreso su propuesta de Ley de Ingresos y de presupuesto de Egresos para el ejercicio 2021, así como las transferencias que se hayan realizado el actual presupuesto de 2020.