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Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). No hay mayor felicidad que iniciar con la construcción de nuestra vivienda, sin embargo, muy posiblemente esa sea la única vez que construyamos en nuestra vida, porque el costo de los materiales de construcción y la mano de obra cada vez son más altos en comparación con los ingresos de cada habitante de la República Mexicana.

Cuando tenemos cierto capital  —ahorrado con mucho sacrificio o derivado de algún crédito—  nos ponemos a planear cómo será nuestra casa, y a veces no falta algún “acomedido” que nos pregunta si ya contamos con los planos constructivos y la respectiva licencia de construcción, y es aquí cuando nos preguntamos frunciendo el ceño: ¿para qué sirve la licencia de obra?, ¿por qué una buena parte de las personas que construyen tienen un beneficio al contar con los planos?. Y pronto nos volvemos a cuestionar y pensamos ¿por qué debo pagar una licencia de construcción?

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Si iniciamos una construcción —“cómo debe de ser”—, tenemos que seguir una receta, algo así como cocinar una buena comida, pero no somos expertos y requerimos de la receta con los ingredientes y su proceso de elaboración. Existen diferentes diámetros de varillas, distintos calibres de cable eléctrico, por citar ejemplos de algunos “ingredientes” que conlleva; también hay diferentes resistencias de concretos a usarse, y los planos nos indican “el proceso de elaboración”. Es así como el plano hace la función de la receta para la construcción de cualquier espacio habitable o para que la gente trabaje en su interior, ya sean una casa habitación, locales comerciales, bodegas, centros comerciales, etcétera.

Siendo la construcción de una edificación una tarea muy delicada, y como se dijo anteriormente, que involucra la inversión de una gran cantidad de dinero, ésta debe estar reglamentada y supervisada por la autoridad, en este caso por el Ayuntamiento de donde se pretenda construir la edificación. Para la autoridad, la importancia principal —mas no la única—, radica en que se cuente con una verificación de que la elaboración de la construcción sea acorde con los planos constructivos, y que también esté edificada en zonas previamente autorizadas, o sea, que no se construya en regiones de afectación de cables de alta tensión de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) o en zonas de inundación.

Si bien es la autoridad quien lo solicita, nosotros como propietarios de lo que será la futura construcción, y tenemos que estar seguros de que la obra se lleve a cabo como nos indica la “receta” o los planos constructivos. Los profesionistas que tienen perfil para realizar este tipo de supervisiones son los ingenieros civiles y los arquitectos, quienes mediante un arancel ya establecido, cobran los honorarios por fungir como Director Responsable de Obra (DRO), y el propietario puede tener la confianza de que un profesional está al pendiente de su construcción.

Además de los gastos extras que no estaban contemplados por los pagos de los planos, licencias de construcción y la responsabilidad del DRO, todo pareciera indicar que después de terminada la edificación, nos encontramos contentos y listos para disfrutar de nuestra vivienda, sin embargo, hay excepciones donde las obras no concluyen como se esperaba, y es en este punto cuando las personas valoran el arduo procedimiento para la obtención de una licencia de construcción. Uno de los casos más conocidos de cuando se “revisa con lupa” el procedimiento para obtener la licencia de obra, es el derrumbe de una parte del colegio Rébsamen, acontecido en la Ciudad de México, el pasado 19 de septiembre del 2017.

De manera breve y sin entrar mucho en los detalles, se tiene que la “bolita va y viene” entre las partes involucradas: la autoridad, el propietario y el DRO… El propietario señala que las licencias se otorgaron antes de comprar el edificio, la autoridad menciona que se tramitaron bien, pero el DRO no revisó eficientemente la construcción… Y el DRO culpa al constructor de hacer modificaciones a la estructura sin previo aviso. Lo más seguro es que el caso se vaya a empantanar debido a la corrupción imperante en el país, no obstante, nos deja la enseñanza sobre que tan importante son las licencias de construcción y su debido procedimiento.

Y llegando al ámbito local, específicamente en el municipio de Los Cabos, hace pocos meses se detectó una construcción que se estaba realizando en zona de riesgo por crecidas de arroyo, y que al parecer la licencia es apócrifa; en estos casos la autoridad debe tener mucho cuidado con designar correctamente las áreas de riesgo, y esto va muy de la mano con los Planes de Desarrollo Urbano (PDU), el que será un tema analizar en la siguiente entrega, por lo pronto la recomendación: si van a construir, tramiten también la licencia de construcción.

Escríbanme a: noeperalta1972@gmail.com

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Colaboración Especial

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). “¿Es cierto que después de vivir algunos meses o años en un terreno —aunque no tenga ningún documento que acredite mi pertenencia—, pasa a ser mío con el paso del tiempo?¨. Es una pregunta muy común. Y no faltan los pseudoexpertos en el tema, que dan su opinión, muchas veces dependiendo lo que afectado quiera escuchar.

Yo a los amigos les respondo con un ejemplo sencillo: si te encuentras una calculadora científica tirada en la banqueta, y preguntando a las primeras personas que te encuentras si son propietarios de dicha calculadora, no hayas de momento al propietario, como pasa muchas veces, haces uso de ella, creando una posesión; pero si al paso del tiempo —quizás años—, y obviamente con el número de serie y algo que se pueda comprobar, aparece el dueño de la calculadora, y te presenta la factura de compra, donde te dice que la calculadora es de su propiedad, ¿tú se la regresarías?, o dicho en otro modo: ¿de quién es realmente ese objeto? ¿Del posesionario o del propietario?

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La polémica inicia aquí. Nada más que a diferencia de la calculadora, los terrenos o bienes inmuebles, donde por años le beneficiado ha hecho mejoras o en algunos casos ha construido vivienda; no es fácil para ellos, deshacerse tan cómodamente. La intención de esta explicación, es que de manera breve se dé la explicación desde un punto de vista técnico, sin entrar mucho en detalles jurídicos.

Brevísima historia de la posesión

Desde tiempos antiguos, los bienes inmuebles eran tomados a la fuerza, por el pueblo más poderoso. Entonces no existían “papeles” o “escrituras” que acreditaran una propiedad de un parte de tierra determinada. Los ejemplos abundan: los griegos llegaron en el siglo III a.C. al Medio Oriente y se adueñaron de casi todo; y más recientemente, los norteamericanos se quedaron con las tierras de los pieles rojas; en ambos casos los pueblos dominados —y ésto porque no había documentos notariados—, no pudieron reclamar sus tierras.

Conforme va avanzando la sociedad y la civilización humana, se ve en la necesidad crear algún “papel”, que pudiera servir como un comprobante, con el cual una persona acredite la pertenencia de un terreno ante las autoridades, y evitar el caos de hacer pleitos eternos, sobre quien es el dueño.

Tomando el ejemplo de la calculadora científica, y leyendo el libro Catastro multifinalitario del editor y organizador Diego Alfonso Erba, tenemos que la posesión es: cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, cuando aparentemente no tenga dueño y sobre todo que la posesión debe ser pública, pacífica, continua y no interrumpida. En la definición anterior nunca se menciona, que exista un papel o un documento que acredite la pertenencia del bien inmueble.

México lindo y querido

El debate es complejo en México, ya que al vivir en un país donde hay gran rezago en la tenencia de la tierra, es difícil deducir si una persona posee un bien inmueble, o saber incluso si equis terreno tiene un presunto propietario —con escritura en mano—. Hay personas que disfrazados, de buena fe, se han quedado con terrenos que ni siquiera conocen y mucho menos que lo posean por un tiempo determinado. Por eso es tan importante que el gobierno tenga una clara realidad, conocimiento y registro de todo el territorio y que las personas acudan a registrar ante Catastro primeramente todos los documentos que se tenga sobre un predio.

Una posesión puede ser acreditada por una autoridad del lugar, la que “daría fe” de que la persona “posee” el bien inmueble, pero no tiene documentos jurídicos que acrediten su pertenencia, y así mediante un juicio se puede iniciar con un procedimiento llamado prescripción positiva en donde se pasa a la siguiente etapa que es la propiedad.

En resumen, la posesión es el hecho y la propiedad es el derecho, sobre un bien inmueble, y es común en países latinoamericanos, sobre todo, hallarse con personas con muchas propiedades de terrenos solos, y muchas personas en terrenos sin supuesto dueño. El Catastro es la dependencia que se encarga de registrar las posesiones y el Registro Público de la Propiedad es la que se encarga de registrar las propiedades… Pero de eso, y de la propiedad, hablaremos en la siguiente entrega.