Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). Cuando el gobierno dice que no se van a subir los impuestos prediales, tiene toda la razón, y lo curioso del tema es que aun así pagamos más de impuesto; esto se debe a que la autoridad municipal realiza una “actualización” de la tabla de valores unitarios del suelo las construcciones. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

Como ejemplo de lo anterior, pondremos que en una región alejada del lugar donde se originan la producción de tomates, se decide que el precio del tomate ya no va a subir para ayudar a que se pueda comprar, pero el costo de la gasolina para su transportación sube considerablemente; por obvias razones el precio del tomate subirá, pero no por su precio sino por la transportación. Algo semejante pasa con el impuesto predial, donde lo que hace que suba el precio, no es un aumento, si no subir la tabla de valores. Parece lo mismo, pero no es lo mismo.

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El asunto o tema de qué tanto tiempo o cuánto deben de actualizar los montos de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, no es tarea fácil. Para este trabajo de analizar y comparar valores de un año a otro, se requiere principalmente y básicamente de ayuda de profesionistas que estén empapados en los precios, siendo los ingenieros, arquitectos y valuadores, y en buena medida, las agencias de bienes y raíces, los más idóneos.

El documento que regula y especifica todo lo relacionado con las actualizaciones de precio en la tabla de valores unitarios de predios y construcciones, es la Ley de Catastro para los municipios de Baja California Sur y que se encuentra en la página del Congreso estatal. Entre otros artículos, hace mención del procedimiento que deben llevarse a cabo por parte de las autoridades municipales, para hacer cada año —sí, cada año— para actualizar los precios de los bienes inmuebles que cause impuesto predial.

Hasta aquí, todo bien, y la autoridad no tendría ningún inconveniente en estar formalizando cada año LA COMISIÓN TÉCNICA DE CATASTRO, en el mes de enero y que sería la responsable de proponer —sí, proponer— al Cabildo y luego al Congreso del Estado, para que estas dos últimas instancias mediante decreto de ley y en el Diario Oficial del Estado se lleve a cabo la actualización de la tabla de valores y por ende el impuesto predial, del trabajo presentado por la comisión técnica de catastro. En el Capítulo III y Artículo 8 de la citada Ley viene explícitamente indicado quienes conforman la comisión y las fechas de presentación de los trabajos.

Hasta antes del 31 de julio del año 2021, existía la Ley tal y como se mencionó, pero ese día, que coincidió con el último día de labores de la XVI Legislatura, dicha Ley se reformó de una manera muy extraña, y que dejaba abierto el asunto del aumento de la tabla de valores unitarios de predios y construcciones a la autoridad municipal, sin tener que conformar la comisión técnica de catastro y mucho menos mandarla a cabildear al Congreso. La propuesta de la legislatura saliente fue de que todo lo que se decía en Artículo 8 sobre la conformación de la comisión técnica de catastro se mandó a un apartado que dice Artículo 8BIS, y al Artículo 8 de la nueva ley, se agregó un párrafo que textualmente dice: Cuando algún Ayuntamiento no presente su propuesta ante el Congreso del Estado, así como en el año de cambio de la Administración pública Municipal, sus correspondientes tablas de valores unitarios de suelo, construcciones y vialidades especiales se actualizarán para el año siguiente en el mismo porcentaje que haya variado la inflación en el año anterior, de conformidad con las cifras oficiales emitidas por el Instituto Nacional del Estadística y Geografía. Para tales efectos, el Ayuntamiento emitirá el respectivo acuerdo de Cabildo durante los primeros diez días del año siguiente.

El caso de La Paz

En medios informativos locales sorprendió la noticia, y precisamente el día 10 de enero del año en curso, que el Ayuntamiento de La Paz, incrementaba los precios de la tabla valores un porcentaje equivalente al 7.36%. aplicables para el ejercicio 2022 en adelante.

El caso de las actualizaciones en los precios de bienes inmuebles, que a su vez lleva a los Ayuntamientos a recaudar mas ingresos por concepto del impuesto predial; es muy necesario y urgente de aplicar a los valores catastrales, y que ya como ya se comentó en la primera entrega, están muy por debajo de los valores comerciales, pero los modos de incrementar es lo que esta mal, aunado a que la población no esta dispuesta nunca a pagar, sea el análisis adecuado o por la vía fast track, como sucedió en el municipio de La Paz.

Hay dos puntos muy importantes que se deben de analizar en este tema de la actualización de la tabla de valores y los enumeramos:

1. La actualización de valores no se debe ser exclusiva del Ayuntamiento y dejar fuera a las sociedades y profesionistas relacionados con el tema; incluso en la Ley anterior, no se menciona en ningún apartado el procedimiento a llevarse a cabo o algún método de valuación masiva, y cuando se llega al Congreso y de una manera irresponsable los diputados, sin analizar el método utilizado, rechazan la propuesta y suben un porcentaje menor al vapor, según ellos quedando bien con los Ayuntamientos —en el sentido de ayudarlos a incrementar su recaudación— y también con la sociedad, donde quedan como defensores de los altos incrementos que buscan los Ayuntamientos, y que por su buena voluntad autorizan menos. Es una buena obra de teatro, donde se deja a un lado el trabajo técnico y entran los interese políticos.
2. Sabemos que muchos diputados tienen aspiraciones políticas futuras y durante su gestión se presentan como defensores de todo tipo de autorizaciones en el aumento de impuestos que tenga que pasar por sus manos; y optan por no aprobar nada de una manera cómoda y obviamente haciendo publicidad de su preocupación por el pueblo; pero en la última reforma a la Ley de catastro de BCS, creemos que se pusieron el huarache antes de espinarse, ya que los aumentos los hará directamente el Ayuntamiento sin necesidad de enviarse al Congreso estatal, y de este modo, los diputados no quedan como los verdugos de la novela.

Es tan fácil realizar y trabajar las actualizaciones de los precios en la tabla de valores de predios, que basta con que se junten las personas adecuadas, los organismos adecuados, concientizar a la población, de que como la canasta básica sube, también los predios suben de valor y lo más importante, vigilar que la autoridad haga buen uso del recurso económico y nos brinden servicios públicos de calidad.

Escríbenos a noeperalta1972@gmail.com

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La Paz, Baja California Sur (BCS). En la entrega anterior de esta colaboración, quedó claro que el concepto de posesión refiere al hecho de poseer por un tiempo determinado un bien o un artículo, regularmente de manera pacífica y pública. Usucapión o prescripción positiva es en términos legales el proceso que permite la transición de una posesión al régimen de propiedad (claro con el debido seguimiento judicial). Para leer la primera parte, ¿Quién es el verdadero dueño de un terreno? Posesión vs propiedad (I), da clic AQUÍ.

Al tratar este tema es inevitable que venga a nuestra mente el caso de la isla de La Pasión (para los mexicanos) o isla Clipperton (para los franceses). En 1930, el Rey Víctor Manuel III de Italia, quien fuera nombrado por la Santa Sede, mediante un muy parcial veredicto decidió finalmente la propiedad a nombre de Francia. La argumentación fue que a pesar de que los españoles descubrieron la isla, los que la tomaron como suya y desembarcaron por primera vez fueron los marinos franceses Mathieu Martín de Chassiron y Michel Dubocage, esto fue el 3 de abril de 1711 en los barcos La Princesse y La Découverte, lo cual ocurrió —según cuentan— en un Día Santo: de ahí el nombre de la Isla de La Pasión.

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Aunque ya en el siglo XX, y con algo de ayuda estadounidense (fundaron una compañía minera de extracción de guano) la República Mexicana en época de don Porfirio Díaz, mandó posesionarse de la isla al militar Ramón Arnaud en compañía de un grupo de colonos, entre ellos mujeres y niños. El tema quedó plasmado en la película del mismo nombre dirigida por Emilio “El indio” Fernández en 1941. A pesar de que a nivel mundial la justicia daba preponderancia a los intereses de los poderosos en perjuicio de los débiles —cualquier similitud con la realidad actual es pura coincidencia—, el gobierno mexicano y el gobierno de Francia, realizaron el arbitraje. Como era de esperarse, el juez dictaminó que la propiedad de Francia estaba por encima de la posesión de México.

¿Pueden tomar tu terreno?

Aunque a muchos no nos guste: el tema de la propiedad debería colocarse por encima de los posesionarios, aquellos a quienes los propietarios a veces designan como invasores. Como lo comenté en la entrega pasada la figura fue creada con el fin de regular y definir a la persona que tenga los plenos derechos sobre un bien; esta es expresada en un formato utilizado principalmente por los notarios.

Entonces, surge la pregunta ¿qué pasa cuando el propietario se va o abandona el bien inmueble? Como no somos los indicados para decidir cuando se  abandona el predio se vuelve necesaria la intervención de Catastro Municipal, dependencia de gobierno que regula que los dueños estén al pendiente de sus posesiones, mediante el pago del impuesto correspondiente y atención al estado y mantenimiento de su propiedad. En caso de que en los registros del catastro municipal con sus cajas recaudadoras, registren que el dueño de un predio tiene diez o más años de no estar al corriente con sus obligaciones de impuestos, puede decidir el resultado de un juicio: al dueño no le interesa o ha abandonado su terreno.

Por lo anterior, es muy recomendable que los propietarios de terrenos baldíos, paguen los impuestos prediales y sobre todo, que al menos una vez al año, le den su vuelta, ahora sí, para cerciorarse de que su propiedad no ha sido invadida.

¿Seguro que está a tu nombre?

El tema tiene otro extra, que es el de la garantía de la persona ante cualquier tipo de crédito, o sea que para que un dueño pueda poner en garantía su bien inmueble ante una sociedad hipotecaria o institución bancaria, por mencionar algunos, debe tener la plena propiedad sobre el bien inmueble. Aquí entra en juego otra dependencia tan importante como necesaria: el Registro Público de la Propiedad, donde mediante libros se llevan anotaciones registradas con folios y organizadas en volúmenes. Si alguien pone en garantía un bien inmueble para un crédito solicitado y no cubre el adeudo o incumple en alguna obligación derivado del crédito, la institución crediticia tiene toda la facultad de acudir al Registro Público para publicar un gravamen.

Al adquirir un bien inmueble baldío o en construcción es muy importante que el comprador pregunte al vendedor si tiene registrado su predio en el Catastro Municipal y en el Registro Público de la Propiedad; y sobre todo que esté al corriente del pago del predial (le corresponde a Catastro) y que no tenga ningún gravamen (le corresponde al Registro Público), para así poder realizar sin ningún contratiempo las escrituras.

Para el trámite de escrituración ante notario se requiere aparte de la documentación legal del predio y de los que intervienen en la compraventa (comprador y vendedor), hacer pagos correspondientes de impuestos, pero de eso: hablaremos en la siguiente entrega.

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Colaboración Especial

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). “¿Es cierto que después de vivir algunos meses o años en un terreno —aunque no tenga ningún documento que acredite mi pertenencia—, pasa a ser mío con el paso del tiempo?¨. Es una pregunta muy común. Y no faltan los pseudoexpertos en el tema, que dan su opinión, muchas veces dependiendo lo que afectado quiera escuchar.

Yo a los amigos les respondo con un ejemplo sencillo: si te encuentras una calculadora científica tirada en la banqueta, y preguntando a las primeras personas que te encuentras si son propietarios de dicha calculadora, no hayas de momento al propietario, como pasa muchas veces, haces uso de ella, creando una posesión; pero si al paso del tiempo —quizás años—, y obviamente con el número de serie y algo que se pueda comprobar, aparece el dueño de la calculadora, y te presenta la factura de compra, donde te dice que la calculadora es de su propiedad, ¿tú se la regresarías?, o dicho en otro modo: ¿de quién es realmente ese objeto? ¿Del posesionario o del propietario?

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La polémica inicia aquí. Nada más que a diferencia de la calculadora, los terrenos o bienes inmuebles, donde por años le beneficiado ha hecho mejoras o en algunos casos ha construido vivienda; no es fácil para ellos, deshacerse tan cómodamente. La intención de esta explicación, es que de manera breve se dé la explicación desde un punto de vista técnico, sin entrar mucho en detalles jurídicos.

Brevísima historia de la posesión

Desde tiempos antiguos, los bienes inmuebles eran tomados a la fuerza, por el pueblo más poderoso. Entonces no existían “papeles” o “escrituras” que acreditaran una propiedad de un parte de tierra determinada. Los ejemplos abundan: los griegos llegaron en el siglo III a.C. al Medio Oriente y se adueñaron de casi todo; y más recientemente, los norteamericanos se quedaron con las tierras de los pieles rojas; en ambos casos los pueblos dominados —y ésto porque no había documentos notariados—, no pudieron reclamar sus tierras.

Conforme va avanzando la sociedad y la civilización humana, se ve en la necesidad crear algún “papel”, que pudiera servir como un comprobante, con el cual una persona acredite la pertenencia de un terreno ante las autoridades, y evitar el caos de hacer pleitos eternos, sobre quien es el dueño.

Tomando el ejemplo de la calculadora científica, y leyendo el libro Catastro multifinalitario del editor y organizador Diego Alfonso Erba, tenemos que la posesión es: cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, cuando aparentemente no tenga dueño y sobre todo que la posesión debe ser pública, pacífica, continua y no interrumpida. En la definición anterior nunca se menciona, que exista un papel o un documento que acredite la pertenencia del bien inmueble.

México lindo y querido

El debate es complejo en México, ya que al vivir en un país donde hay gran rezago en la tenencia de la tierra, es difícil deducir si una persona posee un bien inmueble, o saber incluso si equis terreno tiene un presunto propietario —con escritura en mano—. Hay personas que disfrazados, de buena fe, se han quedado con terrenos que ni siquiera conocen y mucho menos que lo posean por un tiempo determinado. Por eso es tan importante que el gobierno tenga una clara realidad, conocimiento y registro de todo el territorio y que las personas acudan a registrar ante Catastro primeramente todos los documentos que se tenga sobre un predio.

Una posesión puede ser acreditada por una autoridad del lugar, la que “daría fe” de que la persona “posee” el bien inmueble, pero no tiene documentos jurídicos que acrediten su pertenencia, y así mediante un juicio se puede iniciar con un procedimiento llamado prescripción positiva en donde se pasa a la siguiente etapa que es la propiedad.

En resumen, la posesión es el hecho y la propiedad es el derecho, sobre un bien inmueble, y es común en países latinoamericanos, sobre todo, hallarse con personas con muchas propiedades de terrenos solos, y muchas personas en terrenos sin supuesto dueño. El Catastro es la dependencia que se encarga de registrar las posesiones y el Registro Público de la Propiedad es la que se encarga de registrar las propiedades… Pero de eso, y de la propiedad, hablaremos en la siguiente entrega.

FOTO: Ayuntamiento de La Paz.

La Paz, Baja California Sur. Con la finalidad de proteger la economía de la población del municipio paceño, los miembros del Cabildo del XVI Ayuntamiento de La Paz votaron a favor de la recomendación que presentó la Comisión de Obras Públicas, Asentamientos Humanos, Catastro, y Registro Público de la Propiedad para no aprobar aumento al predial.

A través de un comunicado de prensa, se da a conocer sobre el dictamen emitido sobre la actualización de las tablas de valores unitarios de suelo, construcción y vialidades especiales; dicho dictamen, serviría de base para el cobro de las atribuciones de la propiedad inmobiliaria en el municipio, no obstante, bajo el sentido de la responsabilidad de la administración municipal, no se ejecutará debido a los tiempos que estipula la ley para que sea revisado por la Comisión de Hacienda, Patrimonio y Cuenta Pública.

El presidente municipal, Rubén Muñoz Álvarez, mencionó que en ésta que fue la primera sesión pública extraordinaria del flamante Gobierno Municipal, que “en congruencia con los postulados del movimiento que ha ejercido, no se deben imponer incrementos en las tablas catastrales que lesionen la economía de la comunidad”.