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Colaboración Especial

Por Noé Peralta Delgado

Ciudad Constitución, Baja California Sur (BCS). No hay mayor emoción, ni mayor satisfacción que comprar un terreno o una casa habitación, incluso hay personas que nunca han tenido la oportunidad —por distintos motivos— de hacerse de un patrimonio. En mi experiencia, cuando estuve al frente del Catastro Municipal, me sentía copartícipe de la emoción de decenas de personas que compartían la experiencia de haber comprado un terreno urbano o rústico, y muchas veces un predio con construcción.

Sin embargo, la importancia en adquirir un bien inmueble, no radica en la emoción de pagarlo, sino que la mayoría de las personas piensa que el protocolo o el proceso de pasar el pleno dominio (legalmente) del vendedor hacia nosotros como compradores se da solo o automáticamente, y es aquí donde cabe el error, y muchas veces nos da dolores de cabeza, por el simple hecho de no hacer el procedimiento de escrituración de dicho bien. Aunque a muchos compradores les parece complejo saber la forma en que se desarrolla adecuadamente el proceso de compra-venta, realmente es sencillo y obviamente se ocupa del interés del comprador regularmente, y se los explicamos en cuatro grandes etapas: 1. Información sobre el predio a comprar, 2. Contratos y recibos del vendedor, 3. Proceso de escrituración y 4. Registros ante el Ayuntamiento.

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La información sobre el predio a adquirir, es la parte medular del proceso de compra-venta; y es que hay vendedores que no son los dueños de los terrenos que están vendiendo, o puede también suceder que los propietarios no tienen los permisos correspondientes de la autoridad municipal para vender, lo que muchas veces pasa con los fraccionamientos. Para que un comprador tenga la certeza de que el predio que pretende adquirir, no tiene los problemas ya mencionados, en primer lugar debe de acudir a la oficina de Catastro Municipal, donde puede preguntar sobre el estatus del bien inmueble; comúnmente, el personal que ahí labora conoce bien la región y con el solo hecho de preguntar con la ubicación se puede acceder a información. Si el vendedor no es el propietario, puede realizar las ventas si el verdadero propietario le extiende un poder notarial, que debe de indicar sobre las características del terreno —el poder notarial indica los alcances del apoderado. La otra dependencia igual de importante es el Registro Público de la Propiedad, donde se anotan en su sistema de datos, entre otras cosas, los gravámenes de los predios, y se puede solicitar información, sobre si el predio a comprar, primeramente que esté registrado, y luego que no tenga ningún gravamen o anotaciones que impidan al vendedor realizar la escrituración —si el predio no está registrado, no se puede realizar la compra-venta.

Los contratos de promesa de venta y el recibo de pago, constituye el trato entre vendedor y comprador sobre el terreno, donde ambos aceptan el traspaso del bien inmueble. En el contrato que regularmente, se realiza —y es muy útil—, cuando el terreno se va a pagar en parcialidades, durante el tiempo que ambos acuerden; los contratos deben estar bien elaborados, ya que vienen las obligaciones del vendedor como del comprador, entre otras cosas —y que llegan a ser motivo de diferencias—, en cuántos pagos se liquidará el terreno y sus respectivos interés en caso de atraso. El recibo de pago, debe de indicar la cantidad que se pagó y los datos del terreno; suele suceder que el vendedor incumple, y el recibo es un buen instrumento para hacer que nos regrese el dinero, mediante una demanda judicial de por medio.

El proceso de escrituración del bien inmueble, es el cierre de la operación de compra-venta, donde el vendedor cede incondicionalmente todos los derechos del predio al comprador —llamado traslado de domino. La persona que está facultada como fedatario público por ley, es el Notario Público adscrito para la zona o región donde se realiza la compraventa —los notarios de otras entidades federativas, también pueden escriturar, pero deberán realizar la firma en la ciudad donde resida la Notaría Pública. El Notario pedirá los datos generales del vendedor y del comprador, además de antecedente de propiedad, avalúo del bien inmueble, constancias de no adeudo de agua y predial y el certificado de libertad de gravamen, todos con fecha actualizadas. Una vez que el notario tenga todos los requisitos procede a abrir la escritura pública, y se hace el cálculo de los cobros, que son: honorarios del notario —en función del valor del inmueble—, el pago del impuesto I.S.R. —Impuesto Sobre la Renta, que debe pagar el vendedor ante la federación— y el pago del impuesto de traslado de dominio I.S.A.B.I. —pagado por el comprador ante el ayuntamiento donde se encuentra el predio.

Cuando el Notario, revisa y aprueba todos los requisitos —se llama da fe del hecho—, y cierra la escritura, que es donde el vendedor y comprador firman de consentimiento y la Notaría procede a pagar los impuestos ya mencionados. Cabe recordar que al momento de la firma, aun el comprador debe de esperar un tiempo para recoger su escritura.

Una vez que el comprador tiene consigo las escrituras públicas, donde —ahora sí— lo acredita como legítimo propietario, deberá registrarlas ante la dirección de Catastro primeramente y luego ante el Registro Público de la Propiedad, haciendo énfasis, que ante Catastro tiene carácter de obligatorio, ya que después de transcurrido cierto tiempo —cada Catastro maneja periodos diferentes, que van entre 15 y 45 días—, causa multas innecesarias y a veces elevadas, dependiendo del tiempo transcurrido de no ir. En el Registro Público no causa ninguna multa, en caso de no acudir.

Los trámites de donación o adjudicaciones por otros medios, es un procedimiento muy parecido, la Notaría Pública se encarga también y solicita los requisitos. Así que cuando compren un bien inmueble, no se olviden de asistir con un Notario, que aunque tiene un costo, nos puede quitar muchos dolores de cabeza en el futuro.

noeperalta1972@gmail.com

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La Paz, Baja California Sur (BCS). En la entrega anterior de esta colaboración, quedó claro que el concepto de posesión refiere al hecho de poseer por un tiempo determinado un bien o un artículo, regularmente de manera pacífica y pública. Usucapión o prescripción positiva es en términos legales el proceso que permite la transición de una posesión al régimen de propiedad (claro con el debido seguimiento judicial). Para leer la primera parte, ¿Quién es el verdadero dueño de un terreno? Posesión vs propiedad (I), da clic AQUÍ.

Al tratar este tema es inevitable que venga a nuestra mente el caso de la isla de La Pasión (para los mexicanos) o isla Clipperton (para los franceses). En 1930, el Rey Víctor Manuel III de Italia, quien fuera nombrado por la Santa Sede, mediante un muy parcial veredicto decidió finalmente la propiedad a nombre de Francia. La argumentación fue que a pesar de que los españoles descubrieron la isla, los que la tomaron como suya y desembarcaron por primera vez fueron los marinos franceses Mathieu Martín de Chassiron y Michel Dubocage, esto fue el 3 de abril de 1711 en los barcos La Princesse y La Découverte, lo cual ocurrió —según cuentan— en un Día Santo: de ahí el nombre de la Isla de La Pasión.

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Aunque ya en el siglo XX, y con algo de ayuda estadounidense (fundaron una compañía minera de extracción de guano) la República Mexicana en época de don Porfirio Díaz, mandó posesionarse de la isla al militar Ramón Arnaud en compañía de un grupo de colonos, entre ellos mujeres y niños. El tema quedó plasmado en la película del mismo nombre dirigida por Emilio “El indio” Fernández en 1941. A pesar de que a nivel mundial la justicia daba preponderancia a los intereses de los poderosos en perjuicio de los débiles —cualquier similitud con la realidad actual es pura coincidencia—, el gobierno mexicano y el gobierno de Francia, realizaron el arbitraje. Como era de esperarse, el juez dictaminó que la propiedad de Francia estaba por encima de la posesión de México.

¿Pueden tomar tu terreno?

Aunque a muchos no nos guste: el tema de la propiedad debería colocarse por encima de los posesionarios, aquellos a quienes los propietarios a veces designan como invasores. Como lo comenté en la entrega pasada la figura fue creada con el fin de regular y definir a la persona que tenga los plenos derechos sobre un bien; esta es expresada en un formato utilizado principalmente por los notarios.

Entonces, surge la pregunta ¿qué pasa cuando el propietario se va o abandona el bien inmueble? Como no somos los indicados para decidir cuando se  abandona el predio se vuelve necesaria la intervención de Catastro Municipal, dependencia de gobierno que regula que los dueños estén al pendiente de sus posesiones, mediante el pago del impuesto correspondiente y atención al estado y mantenimiento de su propiedad. En caso de que en los registros del catastro municipal con sus cajas recaudadoras, registren que el dueño de un predio tiene diez o más años de no estar al corriente con sus obligaciones de impuestos, puede decidir el resultado de un juicio: al dueño no le interesa o ha abandonado su terreno.

Por lo anterior, es muy recomendable que los propietarios de terrenos baldíos, paguen los impuestos prediales y sobre todo, que al menos una vez al año, le den su vuelta, ahora sí, para cerciorarse de que su propiedad no ha sido invadida.

¿Seguro que está a tu nombre?

El tema tiene otro extra, que es el de la garantía de la persona ante cualquier tipo de crédito, o sea que para que un dueño pueda poner en garantía su bien inmueble ante una sociedad hipotecaria o institución bancaria, por mencionar algunos, debe tener la plena propiedad sobre el bien inmueble. Aquí entra en juego otra dependencia tan importante como necesaria: el Registro Público de la Propiedad, donde mediante libros se llevan anotaciones registradas con folios y organizadas en volúmenes. Si alguien pone en garantía un bien inmueble para un crédito solicitado y no cubre el adeudo o incumple en alguna obligación derivado del crédito, la institución crediticia tiene toda la facultad de acudir al Registro Público para publicar un gravamen.

Al adquirir un bien inmueble baldío o en construcción es muy importante que el comprador pregunte al vendedor si tiene registrado su predio en el Catastro Municipal y en el Registro Público de la Propiedad; y sobre todo que esté al corriente del pago del predial (le corresponde a Catastro) y que no tenga ningún gravamen (le corresponde al Registro Público), para así poder realizar sin ningún contratiempo las escrituras.

Para el trámite de escrituración ante notario se requiere aparte de la documentación legal del predio y de los que intervienen en la compraventa (comprador y vendedor), hacer pagos correspondientes de impuestos, pero de eso: hablaremos en la siguiente entrega.

FOTO: Ayuntamiento de La Paz.

La Paz, Baja California Sur (BCS). El Ayuntamiento de La Paz informa que en la Vigésima Sesión Pública Ordinaria de Cabildo, se aprobó el cambio al punto de acuerdo donde se realizaría la contratación de una empresa mediante el esquema de pago de honorarios para realizar la recuperación del rezago histórico del pago del impuesto predial y otras contribuciones por el orden de 500 millones de pesos

El alcalde de La Paz, Armando Martínez Vega, señala el boletín de prensa, dijo ser respetuoso de las manifestaciones ciudadanas, y declaró que “no habrá sesiones privadas ni a escondidas de ustedes”; en información extraoficial —comentada en redes sociales—, se dio a conocer que dicha sesión se vio interrumpida por ciudadanos que cuestionaron y se opusieron a este proyecto.

Ante los presentes —continúa el comunicado de prensa—, Armando Martínez Vega refirió que en un lapso de 20 días se dictaminará o aprobará que empresa, o estrategia, se utilizará en la recuperación de dicho rezago; en ese sentido, ante la preocupación de algunos ciudadanos, enfatizó que de ninguna manera existe privatización en los servicios de Catastro, y que la recaudación actual se sigue realizando a través del área de Tesorería.

El Presidente Municipal destacó “que el personal con el que cuenta el área de Recaudación está enfocado en los trabajos diarios, y que para atender la recuperación del rezago histórico es necesario apoyarse de una estrategia enfocada exclusivamente en realizar este trabajo, y que en el caso de ser una empresa quien lo desarrolle, el pago por sus servicios sería a través de comisiones derivadas de la recuperación de deuda y no un egreso extra para la administración municipal”, concluye el comunicado oficial.