FOTOS: Internet

Explicaciones Constructivas

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). La mayoría de las personas que tienen propiedad o posesión sobre un bien inmueble, saben que a finales o, en algunos casos, a principios de año, deben acudir a la oficina de Recaudación Municipal para pagar el impuesto predial, y no falta que haya propietarios que reniegan, cuando acuden a cubrir esa obligación que, según ellos, no debiera de existir.

La importancia en pagar en las fechas antes mencionadas, es que los Ayuntamientos dan un beneficio a la población, aplicando descuentos sobre lo que realmente deben de pagar, los cuales van desde el 10% hasta el 30%, dependiendo del mes de pago o si se trata de un pago por adelantado. Sin embargo, aquí se explicará en la forma más breve y detallada posible el porqué del impuesto predial, para qué, quiénes deben de pagar y cuánto se debe pagar; con la intención de que los propietarios se sientan más satisfechos al momento de pagar.

También te podría interesar: La importancia de las escrituras de una propiedad

Empezaré mencionando que el Municipio es la unidad básica de organización territorial del Estado, éste debe de tener una fuente de ingreso, con la cual pueda cubrir las necesidades públicas básicas de la población, por ejemplo: la recolección de basura, el alumbrado público y la limpieza de parques, por mencionar algunos.

El impuesto predial es tan antiguo como la organización de las primeras ciudades en el mundo, y en los países desarrollados se profesionalizó rápidamente con el paso del tiempo, dejando a los países subdesarrollados en el atraso y sobre todo, en darle un buen uso —viene a nuestra mente la corrupción imperante. En México, el predial es el único impuesto que se menciona explícitamente en la Constitución Política en el Artículo 115, y donde se indica también cuáles son las obligaciones en lo referente a servicios públicos de dichos Ayuntamientos.

Tomando en cuenta la recaudación predial por parte del Municipio, se entiende que entre más ingresos se obtengan, el Ayuntamiento debe obligatoriamente dotar de servicios públicos de calidad, y es aquí donde la mayoría de las personas se preguntan “¿para qué se cobra?”. Se dice que las comparaciones son malas, y más cuando salimos perdiendo, sin embargo, es muy educativo saber que en los países desarrollados, se mantiene un excelente nivel de vida en las localidades —calles pavimentadas, alumbrado público, eficiente recolección de basura— pero se tiene una carga fiscal alta, y sobre todo hay sanciones fuertes a la evasión, que van desde multas hasta embargos de bienes inmuebles —de hecho, lo podemos ver esa situación en películas o en televisión.

En México y en nuestro Estado, existe una cultura muy extendida de no pagar el predial, de evadir nuestra responsabilidad y no tener sanciones por el excesivo tiempo de atraso en el pago. Lo anterior, da como resultado que los Ayuntamientos, por decirlo de una manera, sufran a la hora de cumplirle a la población, y a veces termina en un total incumplimiento de servicios públicos básicos, de ahí vienen el dicho: el pueblo hace como que paga impuestos y el gobierno hace como que les da servicios.

El tema que llama la atención, de acuerdo a un estudio breve que hizo un servidor, sobre quiénes deben de pagar, se tiene que en México toda persona que tenga como propiedad o posesión un bien inmueble, está obligado a pagar el impuesto predial; mientras que en otras partes del mundo, como por ejemplo Japón, y en alguna medida en Australia, la vivienda donde una persona habita, está exenta del pago predial.

En México regularmente se cobra una tasa de 2 al millar sobre el valor del bien inmueble. Pero ¿a qué se debe la baja recaudación? Esto es porque simplemente el valor del predio, está supeditado por los Congresos estatales, y estos valores están muy por debajo del valor comercial; en países como Estados Unidos, la base del valor para cobro, se toma en cuenta a partir del valor comercial del bien inmueble.

Según algunos sitios confiables en Internet, México es uno de peores países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos(OCDE)en la recaudación predial. Como información adicional a los números anteriores, se investigó también que la cultura de pago por parte de los contribuyentes en los países desarrollados es buena, y hay fuertes sanciones cuando hay evasión;  es por eso que dichos gobiernos tienen una buena caja de recursos económicos para poder realizar los servicios públicos.

En Baja California Sur, ¿cuánto es lo que se debe pagar? Nuestro Estado y sus cinco municipios tienen una forma muy similar de cobro de predial y que está basada en la Ley de Hacienda Municipal de cada Ayuntamiento; como dato curioso, somos en conjunto con Baja California, los únicos estados que tienen como sistema de tasa de cobro el uso que se le da al bien inmueble. Para explicar esto, tenemos el siguiente ejemplo: un terreno baldío paga más que un terreno con construcción; en el resto de la República Mexicana, las tasas de cobro van de acuerdo al valor del bien inmueble, tenga o no tenga construcción. En términos generales, una casa de interés social paga poco, si se paga a tiempo se paga menos, no así los terrenos baldíos y obviamente los predios comerciales.

Escríbeme a noeperalta1972@gmail.com

__

AVISO: CULCO BCS no se hace responsable de las opiniones de los colaboradores, esto es responsabilidad de cada autor; confiamos en sus argumentos y el tratamiento de la información, sin embargo, no necesariamente coinciden con los puntos de vista de esta revista digital.

FOTOS: Internet.

La Paz, Baja California Sur (BCS). En la entrega anterior de esta colaboración, quedó claro que el concepto de posesión refiere al hecho de poseer por un tiempo determinado un bien o un artículo, regularmente de manera pacífica y pública. Usucapión o prescripción positiva es en términos legales el proceso que permite la transición de una posesión al régimen de propiedad (claro con el debido seguimiento judicial). Para leer la primera parte, ¿Quién es el verdadero dueño de un terreno? Posesión vs propiedad (I), da clic AQUÍ.

Al tratar este tema es inevitable que venga a nuestra mente el caso de la isla de La Pasión (para los mexicanos) o isla Clipperton (para los franceses). En 1930, el Rey Víctor Manuel III de Italia, quien fuera nombrado por la Santa Sede, mediante un muy parcial veredicto decidió finalmente la propiedad a nombre de Francia. La argumentación fue que a pesar de que los españoles descubrieron la isla, los que la tomaron como suya y desembarcaron por primera vez fueron los marinos franceses Mathieu Martín de Chassiron y Michel Dubocage, esto fue el 3 de abril de 1711 en los barcos La Princesse y La Découverte, lo cual ocurrió —según cuentan— en un Día Santo: de ahí el nombre de la Isla de La Pasión.

También te podría interesar: Una Ley de Movilidad que parece Ley de Transporte 

Aunque ya en el siglo XX, y con algo de ayuda estadounidense (fundaron una compañía minera de extracción de guano) la República Mexicana en época de don Porfirio Díaz, mandó posesionarse de la isla al militar Ramón Arnaud en compañía de un grupo de colonos, entre ellos mujeres y niños. El tema quedó plasmado en la película del mismo nombre dirigida por Emilio “El indio” Fernández en 1941. A pesar de que a nivel mundial la justicia daba preponderancia a los intereses de los poderosos en perjuicio de los débiles —cualquier similitud con la realidad actual es pura coincidencia—, el gobierno mexicano y el gobierno de Francia, realizaron el arbitraje. Como era de esperarse, el juez dictaminó que la propiedad de Francia estaba por encima de la posesión de México.

¿Pueden tomar tu terreno?

Aunque a muchos no nos guste: el tema de la propiedad debería colocarse por encima de los posesionarios, aquellos a quienes los propietarios a veces designan como invasores. Como lo comenté en la entrega pasada la figura fue creada con el fin de regular y definir a la persona que tenga los plenos derechos sobre un bien; esta es expresada en un formato utilizado principalmente por los notarios.

Entonces, surge la pregunta ¿qué pasa cuando el propietario se va o abandona el bien inmueble? Como no somos los indicados para decidir cuando se  abandona el predio se vuelve necesaria la intervención de Catastro Municipal, dependencia de gobierno que regula que los dueños estén al pendiente de sus posesiones, mediante el pago del impuesto correspondiente y atención al estado y mantenimiento de su propiedad. En caso de que en los registros del catastro municipal con sus cajas recaudadoras, registren que el dueño de un predio tiene diez o más años de no estar al corriente con sus obligaciones de impuestos, puede decidir el resultado de un juicio: al dueño no le interesa o ha abandonado su terreno.

Por lo anterior, es muy recomendable que los propietarios de terrenos baldíos, paguen los impuestos prediales y sobre todo, que al menos una vez al año, le den su vuelta, ahora sí, para cerciorarse de que su propiedad no ha sido invadida.

¿Seguro que está a tu nombre?

El tema tiene otro extra, que es el de la garantía de la persona ante cualquier tipo de crédito, o sea que para que un dueño pueda poner en garantía su bien inmueble ante una sociedad hipotecaria o institución bancaria, por mencionar algunos, debe tener la plena propiedad sobre el bien inmueble. Aquí entra en juego otra dependencia tan importante como necesaria: el Registro Público de la Propiedad, donde mediante libros se llevan anotaciones registradas con folios y organizadas en volúmenes. Si alguien pone en garantía un bien inmueble para un crédito solicitado y no cubre el adeudo o incumple en alguna obligación derivado del crédito, la institución crediticia tiene toda la facultad de acudir al Registro Público para publicar un gravamen.

Al adquirir un bien inmueble baldío o en construcción es muy importante que el comprador pregunte al vendedor si tiene registrado su predio en el Catastro Municipal y en el Registro Público de la Propiedad; y sobre todo que esté al corriente del pago del predial (le corresponde a Catastro) y que no tenga ningún gravamen (le corresponde al Registro Público), para así poder realizar sin ningún contratiempo las escrituras.

Para el trámite de escrituración ante notario se requiere aparte de la documentación legal del predio y de los que intervienen en la compraventa (comprador y vendedor), hacer pagos correspondientes de impuestos, pero de eso: hablaremos en la siguiente entrega.

FOTOS: Internet.

Colaboración Especial

Por Noé Peralta Delgado

La Paz, Baja California Sur (BCS). “¿Es cierto que después de vivir algunos meses o años en un terreno —aunque no tenga ningún documento que acredite mi pertenencia—, pasa a ser mío con el paso del tiempo?¨. Es una pregunta muy común. Y no faltan los pseudoexpertos en el tema, que dan su opinión, muchas veces dependiendo lo que afectado quiera escuchar.

Yo a los amigos les respondo con un ejemplo sencillo: si te encuentras una calculadora científica tirada en la banqueta, y preguntando a las primeras personas que te encuentras si son propietarios de dicha calculadora, no hayas de momento al propietario, como pasa muchas veces, haces uso de ella, creando una posesión; pero si al paso del tiempo —quizás años—, y obviamente con el número de serie y algo que se pueda comprobar, aparece el dueño de la calculadora, y te presenta la factura de compra, donde te dice que la calculadora es de su propiedad, ¿tú se la regresarías?, o dicho en otro modo: ¿de quién es realmente ese objeto? ¿Del posesionario o del propietario?

También te podría interesar: La rebelión de los pericúes. Un grito de rebeldía en la California ancestral 

La polémica inicia aquí. Nada más que a diferencia de la calculadora, los terrenos o bienes inmuebles, donde por años le beneficiado ha hecho mejoras o en algunos casos ha construido vivienda; no es fácil para ellos, deshacerse tan cómodamente. La intención de esta explicación, es que de manera breve se dé la explicación desde un punto de vista técnico, sin entrar mucho en detalles jurídicos.

Brevísima historia de la posesión

Desde tiempos antiguos, los bienes inmuebles eran tomados a la fuerza, por el pueblo más poderoso. Entonces no existían “papeles” o “escrituras” que acreditaran una propiedad de un parte de tierra determinada. Los ejemplos abundan: los griegos llegaron en el siglo III a.C. al Medio Oriente y se adueñaron de casi todo; y más recientemente, los norteamericanos se quedaron con las tierras de los pieles rojas; en ambos casos los pueblos dominados —y ésto porque no había documentos notariados—, no pudieron reclamar sus tierras.

Conforme va avanzando la sociedad y la civilización humana, se ve en la necesidad crear algún “papel”, que pudiera servir como un comprobante, con el cual una persona acredite la pertenencia de un terreno ante las autoridades, y evitar el caos de hacer pleitos eternos, sobre quien es el dueño.

Tomando el ejemplo de la calculadora científica, y leyendo el libro Catastro multifinalitario del editor y organizador Diego Alfonso Erba, tenemos que la posesión es: cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, cuando aparentemente no tenga dueño y sobre todo que la posesión debe ser pública, pacífica, continua y no interrumpida. En la definición anterior nunca se menciona, que exista un papel o un documento que acredite la pertenencia del bien inmueble.

México lindo y querido

El debate es complejo en México, ya que al vivir en un país donde hay gran rezago en la tenencia de la tierra, es difícil deducir si una persona posee un bien inmueble, o saber incluso si equis terreno tiene un presunto propietario —con escritura en mano—. Hay personas que disfrazados, de buena fe, se han quedado con terrenos que ni siquiera conocen y mucho menos que lo posean por un tiempo determinado. Por eso es tan importante que el gobierno tenga una clara realidad, conocimiento y registro de todo el territorio y que las personas acudan a registrar ante Catastro primeramente todos los documentos que se tenga sobre un predio.

Una posesión puede ser acreditada por una autoridad del lugar, la que “daría fe” de que la persona “posee” el bien inmueble, pero no tiene documentos jurídicos que acrediten su pertenencia, y así mediante un juicio se puede iniciar con un procedimiento llamado prescripción positiva en donde se pasa a la siguiente etapa que es la propiedad.

En resumen, la posesión es el hecho y la propiedad es el derecho, sobre un bien inmueble, y es común en países latinoamericanos, sobre todo, hallarse con personas con muchas propiedades de terrenos solos, y muchas personas en terrenos sin supuesto dueño. El Catastro es la dependencia que se encarga de registrar las posesiones y el Registro Público de la Propiedad es la que se encarga de registrar las propiedades… Pero de eso, y de la propiedad, hablaremos en la siguiente entrega.